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Wohneigentum ist nach wie vor attraktiver als Miete

Dienstag, 17.01.2017

Die Transaktionspreise für Wohneigentum im Kanton Zürich sind im vierten Quartal 2016 um 0.8% angestiegen. Die Wohnungsmieten hingegen stagnieren. Wegen des Anlagenotstands werden viele Mehrfamilienhäuser gebaut. Die Zinsen ziehen an.

Die Transaktionspreise im Kanton Zürich haben nach einer Stagnation im dritten Quartal im vierten Quartal 2016 wieder leicht zugelegt. Damit ergibt sich ein solides Jahres-Preiswachstum von 2.8%, was etwas tiefer ist als im Jahr 2015 (3.7%). Der Mietmarkt entspannt sich dagegen leicht und die Wohnungsmieten sind 2016 etwas gesunken. Insgesamt hat sich die Grosswetterlage am Immobilienmarkt aber kaum verändert. Die Kapitalmarktzinsen sind Ende Jahr zwar leicht angestiegen, was sich auf die Hypothekarzinsen ausgewirkt hat.

Zinsen dürften 2017 tief bleiben

Nach den Wahlen in den USA und den erhöhten Inflationserwartungen sind die Kapitalmarktzinsen im November 2016 etwas angestiegen. Danach haben sich auch die mittel- und langfristigen Hypotheken in der Schweiz leicht verteuert, wie die Richtzinssätze der Zürcher Kantonalbank zeigen. Die Finanzierungskosten waren im Durchschnitt 2016 aber tiefer als im Vorjahr. Und auch 2017 werden die Zinsen in Europa und damit in der Schweiz sehr niedrig bleiben. Das dürfte die Nachfrage nach Eigenheimen weiterhin stützen. Dennoch rechnen die Experten nur mit leicht steigenden Eigenheimpreisen. Hauptverantwortlich dafür sind die strengen Tragbarkeits- und Eigenkapitalregulierungen in Kombination mit den hohen Preisen.

Das sich dies dämpfend auf die Nachfrage auswirkt, sehen die Experten auch an der Entwicklung der neu abgeschlossenen Hypotheken: Lag das jährliche Hypothekarwachstum Anfang 2012 noch bei über 5%, hat es sich mittlerweile auf unter 3% reduziert.

Preise für Eigenheime steigen nur moderat an

Der Zürcher Wohneigentumsindex der Zürcher Kantonalbank (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum) weist für das vierten Quartal 2016 291,16 Punkte bzw. einen Anstieg um 0.8% aus. Im ganzen Jahr 2016 ist der Index um 2.8% angestiegen. Dabei haben sich die Preise in den teuren Seegemeinden 2016 nur halb so stark erhöht (+1.5%) wie in den übrigen Gemeinden (+3.3%).

Marktmieten stagnieren

Die Angebotsmieten bewegen sich seit gut zwei Jahren seitwärts. Im Kanton Zürich sind sie im vierten Quartal 2016 um 0.2% gewachsen, während sie in der Schweiz auf Vorquartalsniveau verharrten. Im Vergleich zum Vorjahresquartal sanken die Mieten im Kanton Zürich und schweizweit sogar leicht. Laut den Experten der ZKB ist dies eine Folge der erhöhten Bautätigkeit auf dem Mietwohnungsmarkt. Auf der Nachfrageseite hat sich die Zuwanderung in die Schweiz im Jahr 2016 gegenüber dem Vorjahr um etwa 15% reduziert.

Wohneigentum bleibt attraktiv

Anhand gewisser Berechnungen geht die ZKB davon aus, dass Wohneigentum attraktiv bleibt. Sie geht dabei von einer 5-Jahres-Hypothek, einer 80%-Belehnung sowie 1% Amortisation aus. Somit würden die Wohnkosten beim Neuerwerb aktuell rund 21'600 Franken pro Jahr betragen, bei der Miete rund 32'600 Franken. Die Differenz von 11'000 Franken ist heute ihrer Meinung nach gross. Ein allfälliger Zinsanstieg würde allerdings dazu führen, dass die Wohnkosten beim Kauf wieder steigen und die Miete vorteilhafter würde.

Im Mietwohnungsmarkt findet ein Bauboom statt

Die neuen Daten der Baugesuche bestätigen laut ZKB die Entwicklung: Es werden immer weniger Einfamilienhäuser und dafür mehr Mehrfamilienhäuser gebaut. Im vierten Quartal 2016 gab es nur knapp 2'200 Gesuche für EFHs, was dem tiefsten Wert seit über 15 Jahren entspricht. Für MFHs wurden für fast 12'400 Wohnungen Gesuche eingereicht, was im langjährigen Durchschnitt sehr hoch ist. Innerhalb der MFH nimmt der Anteil der Mietwohnhäuser gegenüber Stockwerkeigentum zudem zu. Die tiefen Zinsen führen bei den Mietwohnhäusern zu einem neuerlichen Bauboom.

Transaktionsmarkt ist sehr lebendig

Die Anzahl der Freihandtransaktionen im Kanton Zürich weist auf eine nach wie vor rege Marktdynamik hin. So gab es im Kanton Zürich bis zum dritten Quartal 2016 rund 1'760 Freihandtransaktionen bei den Einfamilienhäusern und rund 3'520 beim Stockwerkeigentum. Dies sind hohe Werte im langjährigen Vergleich. Saisonbereinigt erreichten die Freihandtransaktionen damit sogar fast wieder die Spitzenwerte von 2009/2011.

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