Die Immobilienpreise in vielen Städten der Welt haben sich seit 1998 teuerungsbereinigt mehr als verdoppelt. So ist das Preisniveau im Durchschnitt höher als vor der Finanzkrise im Jahr 2007/08. Die Wohnimmobilienmärkte in den meisten untersuchten Städten sind überbewertet, so das Fazit der neuen UBS CIO Wealth Management-Studie «UBS Global Real Estate Bubble Index». Damit steigt auch das Risiko einer Immobilienblase. Dieses ist in London und Hongkong am ausgeprägtesten. Aber auch in Sydney, Vancouver, San Francisco und Amsterdam deuten Abweichungen von der langfristigen Norm auf deutlich überbewertete Wohnimmobilienmärkte hin. Die Bewertungen sind auch in Genf, Zürich, Paris und Frankfurt überzogen. Dasselbe gilt, wenn auch zu einem geringeren Grad, für Tokio und Singapur. Die US-Städte New York und Boston weisen im historischen Vergleich eine faire Bewertung auf, während Chicago unterbewertet ist.

Wohnimmobilienpreise haben sich von lokalen Einkommen entkoppelt

In Hongkong, London, Paris, Singapur, New York und Tokio haben sich die Wohnimmobilienpreise am stärksten von den lokalen Einkommen entkoppelt, wie Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS CIO WM, erklärt. In diesen Städten übersteigt der Kauf einer 60 m2-Wohnung das Budget der meisten Menschen – sogar jener, die im hochqualifizierten Dienstleistungssektor arbeiten.

Auch Zürich und Genf weisen überzogene Bewertungen auf

Zürich und Genf befinden sich in der unteren Hälfte des "überbewerteten" Bereichs. Ende 2011 war Genf noch mit "Blasenrisiko" eingestuft. Eine allmähliche Abkühlung, wie sie in den letzten drei Jahren in Genf zu beobachten war, findet an den internationalen Wohnimmobilienmärkten jedoch selten statt, weiss Holzhey. So sei der Rückgang im Index lediglich darauf zurückzuführen, dass die Preise leicht gesunken seien, während die Einkommen und Mieten stabil blieben. Die Preise in anderen Landesteilen seien zudem deutlich stärker gestiegen, so dass sich die Unterschiede bei den Preisniveaus wieder etwas verringert hätten.

Wohnimmobilienpreise in Zürich sind seit Ende der Finanzkrise um 30% gestiegen

Anders als in Genf sind die Wohnimmobilienpreise in Zürich seit dem Ende der Finanzkrise um 30% gestiegen. Das ist die zweithöchste Wachstumsrate aller untersuchten Städte. Trotz der Überbewertung ist eine Wohnung sowohl in Zürich als auch in Genf im internationalen Vergleich weiterhin erschwinglich. Auffällig ist allerdings das rekordhohe Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins, in dem sich das verzerrte Zinsumfeld widerspiegelt.

Lockere Geldpolitik hat eine Normalisierung der Wohnimmobilienmärkte verhindert

Die Bewertungen sind in einigen Städten in den vergangenen Jahren kräftig angestiegen. Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS CIO WM sieht den Grund dafür in einer Mischung aus optimistischen Erwartungen, günstigen ökonomischen Fundamentaldaten und Kapitalzuflüssen aus dem Ausland. Seiner Meinung nach hat die lockere Geldpolitik eine Normalisierung der Wohnimmobilienmärkte verhindert und das Risiko lokaler Blasen erhöht somit erhöht.

Wie sich eine Blase identifizieren lässt

Gemäss UBS bezeichnet der Begriff Blase eine deutliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswerts. Eine Blase kann vor ihrem Platzen nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden. Doch die historischen Daten zeigen wiederkehrende Muster von Exzessen am Immobilienmarkt.

Der UBS Global Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase anhand wiederkehrender Muster in ausgewählten globalen Finanzzentren. Folgende, risikobasierte Klassifizierungen kommen zum Einsatz: Baisse ("depressed"), unterbewertet ("undervalued"), fair bewertet ("fair-valued"), überbewertet ("overvalued") und Blasenrisiko ("bubble-risk").

Die Analyse wird durch einen Vergleich des aktuellen Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Einkommen bzw. Kaufpreis und Mietzins-Niveau ergänzt. Eine gemäss Preis-Einkommens-Verhältnis geringe Erschwinglichkeit lässt darauf schliessen, dass sich die Aussichten auf einen langfristigen Preisanstieg verringert haben. Dagegen deutet ein hohes Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins auf eine gefährliche Abhängigkeit von niedrigen Zinsen hin.