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Der Schweizer Eigenheimmarkt zeigt nach wie vor Risiken auf

Freitag, 03.02.2017

Die Preise für Eigenheime sind im vierten Quartal 2016 weiter gestiegen. Nicht so die Mieten und Einkommen, was Risiken birgt. Das langsamere Wachstum der Hypothekarverschuldung wirkte hingegen dämpfend.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im Schlussquartal 2016 nach einem geringfügigen Anstieg bei 1,35 Punkten in der Risikozone. Gegenüber dem leicht revidierten Wert des Vorquartals legte der Index nur minim zu. Die Subindikatoren Preise-zu-Einkommen und Preise-zu-Mieten stiegen leicht an. Das langsamere Wachstum der Hypothekarverschuldung wirkte hingegen dämpfend.

Zinsrisiken sind weiter gestiegen

Der Index bewegt sich seit eineinhalb Jahren in der Bandbreite von 1,30 bis 1,45 Indexpunkten. Die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt haben sich damit stabilisiert, sind aber nicht gesunken. So ist die Abhängigkeit der Eigenheimpreise von tiefen Zinsen in den letzten Quartalen weiter gestiegen.

Das Kauf-Mietpreis-Verhältnis nahm das neunte Quartal in Folge zu, auch weil seit Mitte 2014 die laufenden Kosten eines Eigenheims im Schweizer Durchschnitt tiefer sind als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts.

Hypothekarzinsanstieg könnte Preiskorrektur auf dem Eigenheimmarkt auslösen

Schon bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen um 1 Prozentpunkt würden die Kosten eines Eigenheims diejenigen einer vergleichbaren Mietwohnung übersteigen, was eine Preiskorrektur auf dem Eigenheimmarkt auslösen könnte, warnen die UBS-Experten.

Verschuldung ist nur noch durch Neubauten getrieben

Das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken nahm nur noch um 2.6% gegenüber dem Vorjahr zu. Dies ist der tiefste Wert seit Dezember 1999. Die Hypothekarvolumen steigen jedoch weiterhin schneller als das verfügbare Einkommen der Haushalte in der Schweiz. Generell wird das Wachstum des Hypothekarvolumens durch den Neubau von Wohnungen, die Neubelehnung des Wohnungsbestands sowie die Höhe der Amortisationszahlungen bestimmt.

Die Zunahme der Haushaltsverschuldung im Jahr 2016 um 18 Milliarden Franken dürfte gemäss der Berechnung der UBS Ökonomen indes vollständig der Belehnung von Neubauten geschuldet sein. Im vergangenen Jahr dürfte damit mehr amortisiert worden sein, als der Wohnungsbestand zusätzlich belehnt wurde.

Preiskorrekturen verschieben regionale Gefahrenherde

Die Zahl der Gefahrenregionen blieb im vierten Quartal 2016 unverändert. Die Regionen Genf, Nyon und Morges befinden sich in einer Korrekturphase. Die lokalen Eigenheimmärkte haben sich in diesen Regionen bereits abgekühlt. Preiskorrekturen im Wallis, im Berner Oberland und in Teilen Graubündens haben in den vergangenen drei Jahren dazu geführt, dass keine Tourismusregion mehr auf der Gefahrenkarte zu finden ist. Der Schwerpunkt der regionalen Risiken verschiebt sich graduell vom Genfersee in die Regionen Zürich und Zentralschweiz.

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