Die Pensionskassen in der Schweiz halten derzeit nur einen Anteil von 10% ihrer gesamten Immobilienanlagen im Ausland. Das dürfte sich kaum ändern, denn 35% der Kassen wollen ihre heimischen, direkt gehaltenen Bestände noch ausweiten. Im Ausland hingegen möchte nur rund ein Drittel die indirekten Anlagen aufstocken – von zusätzlichen direkten Investments sehen dort aber alle ab. Das sind die Ergebnisse der «Pensionskassen Studie 2019», die EY Real Estate und die Hochschule Luzern im Rahmen eines gemeinsamen Forschungsprojekts erhoben haben. Dafür wurden insgesamt 53 Pensionskassen befragt, die – nach Kassengrössen geclustert – einen repräsentativen Querschnitt der Branche abbilden und kumuliert ein Vermögen von mehr als 240 Milliarden Schweizer Franken verwalten.

Diversifikation und Renditepotenzial motivieren zu Auslandsinvestitionen

Claudio Rudolf, Leiter Real Estate bei EY Schweiz, rät dagegen zu einem stärkeren Engagement in Auslandsimmobilien. Das sei nicht nur unter dem Gesichtspunkt des vielerorts höheren Renditepotenzials, sondern auch aufgrund einer besseren Diversifikation empfehlenswert. Tatsächlich gaben 56% der befragten Kassen als Motivation für ihre Auslandsinvestitionen die höheren dort erzielbaren Renditen an. Noch wichtiger war ihnen allerdings die dadurch erreichte Portfoliodiversifikation. Ein eng verwandtes, von den Befragten ebenfalls oft genanntes Argument ist der Zugang zu neuen Märkten und – anders formuliert – die spärlichen Reinvestitionsmöglichkeiten und das hohe Preisniveau auf dem Schweizer Immobilienmarkt.

Professionalisierung bei Auslandsimmobilien schlägt sich in Performance nieder

Immerhin verfolgen 59% der Umfrageteilnehmer eine dezidierte Auslandsstrategie. Allerdings verfügen 72% der Pensionskassen nicht über eine interne Abteilung für Auslandsimmobilien. Auffällig ist auch, dass vergleichsweise kleinere Pensionskassen bei Auslandsimmobilien überrepräsentiert sind. Diese sind jedoch fast nie mit interner Expertise ausgestattet.

«Die Professionalisierung der Branche in Hinblick auf ihre Auslandsaktivitäten ist unbedingt notwendig», sagt Dr. Casper Studer, Senior Manager bei EY Real Estate Schweiz. «Bei den Auslandsstrategien geht es nicht nur darum, quantitativ aufzustocken, sondern gleichzeitig auch die beste Qualität zu gewährleisten, die sich letztlich in der realisierten Rendite niederschlägt.» So würden Pensionskassen mit einer spezialisierten internen Abteilung eine signifikant höhere Performance mit ihren Auslandsimmobilien erreichen.

Core-Strategie ist auch im Ausland massgeblich

Die Befragten Pensionskassen fokussieren sich bei Ankäufen im Ausland mehrheitlich auf den Bürosektor, wohingegen der Fokus im Inland häufiger auf Wohnimmobilien liegt. Die Mehrheit investiert ihr Kapital in ausländische Core-Immobilien. So haben 87% der Pensionskassen mindestens die Hälfte ihrer Auslandsimmobilien im Core-Segment erworben. Auch in Zukunft wollen die befragten Pensionskassen die Mehrheit ihrer Anteile in Core-Immobilien halten. Ein Viertel der Befragten gab sogar an, die Auslandsbestände in diesem Segment weiter erhöhen zu wollen.

Als deutlichste Hindernisse für Immobilieninvestitionen werden von den Umfrageteilnehmern Währungsrisiken sowie rechtliche und politische Risiken genannt. Insbesondere jene Pensionskassen, die bereits Erfahrung mit Immobilieninvestments im Ausland haben, identifizierten die damit verbundenen Kosten als grosses Hindernis.

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