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Die Immobilienportfolios der Pensionskassen weisen einen markanten «Home Bias» auf

Freitag, 07.06.2019

Das Preiswachstum für Wohneigentum hat sich Anfang 2019 etwas beschleunigt. Aufgrund der tieferen Wirtschaftsdynamik dürfte die Preisdynamik aber nachlassen. Pensionskassen setzen stärker denn je auf Immobilien, was aber auch Risiken birgt.

Die Hypothekarzinsen, die seit Ende 2018 wieder auf sehr tiefe Niveaus gesunken sind, ebenso wie die geringe Eigentumsproduktion, machen sich in der Preisentwicklung von Wohneigentum bemerkbar. Diese hat sich Anfang Jahr beschleunigt. So lagen die Preise von Eigentumswohnungen im ersten Quartal 2019 verglichen zum Vorjahr um 2.6% höher. Damit bleibt das Wachstum aber unter dem langjährigen Mittel von 3.8%. Bei Einfamilienhäusern war dagegen ein Plus von 4.3% zu verzeichnen, was über dem Mittel von 3.2% liegt, wie aus dem Credit Suisse «Immobilienmonitor Schweiz 2. Quartal 2019» hervorgeht. Für den weiteren Jahresverlauf rechnen die Experten der Credit Suisse aufgrund der tieferen Wirtschaftsdynamik mit einer nachlassenden Preisdynamik. Dabei dürfte das Plus bei Einfamilienhäusern weiterhin höher ausfallen als bei Eigentumswohnungen.

Eigentumsproduktion bleibt rückläufig

Die Bautätigkeit von Wohneigentum nimmt kontinuierlich ab. Im laufenden Jahr dürfte die Eigentumsproduktion einen neuen Tiefststand erreichen. Daran dürfte sich noch längere Zeit nichts ändern, sind die CS-Experten überzeugt. Denn in den letzten 12 Monaten sind nur noch knapp 12’500 Eigentumswohnungen bewilligt worden. Das ist ein Minus von 13% im Vergleich zum Vorjahr. Die Entwicklung der Gesuche (-6%) lässt die Experten aber vermuten, dass der derzeitige Rückgang überzeichnet ist. Auch die Anzahl bewilligter Einfamilienhäuser ist rückläufig. Innert Jahresfrist wurden noch rund 6300 Objekte bewilligt, was einem Minus von 14% zum Vorjahr entspricht. Im gleichen Zeitraum sanken die Gesuche um 10%.

Hypothekarvolumenwachstum legt wieder etwas zu

Das Hypothekarvolumenwachstum der privaten Haushalte hat im zweiten Quartal wieder etwas an Dynamik gewonnen. Im Februar 2019 belief sich das Plus im Vergleich zum Vorjahresmonat auf 2.8%. Die Gründe hierfür dürften einerseits im starken Wirtschaftswachstum 2018 und der sinkenden Arbeitslosigkeit liegen, was die Nachfrage nach Eigentum positiv beeinflusst hat. Anderseits dürften die seit Ende 2018 deutlich gesunkenen Hypothekarzinsen ebenfalls ein wichtiger Treiber gewesen sein. Aufgrund der hohen Eigenmittel- und kalkulatorischen Tragbarkeitsanforderungen sowie der aktuell nachlassenden Wirtschaftsdynamik dürfte das Potenzial für einen weiteren Wachstumsschub nach Ansicht der Experten beschränkt bleiben.

Es sind weniger neue Mietwohnungen geplant

Die Anzahl baubewilligter Mietwohnungen war im ersten Quartal 2019 wie bereits in den zwei Quartalen zuvor deutlich rückläufig. Mit 5’700 Wohneinheiten wurden über 1'500 Wohnungen weniger baubewilligt als noch vor Jahresfrist. Gemessen am langfristigen Mittel und den bestehenden Überangeboten bleibt die Bautätigkeit vorerst hoch, auch wenn in den kommenden Quartalen mit einer gewissen Beruhigung zu rechnen ist. Zurzeit scheint es den CS-Experten jedoch eher unwahrscheinlich, dass sich diese Beruhigung mittelfristig fortsetzen wird. Die neu eingereichten Baugesuche haben in den vergangenen 12 Monaten nur geringfügig nachgegeben (-2.7%), und die Experten rechnen mit einer anhaltend hohen Investitionstätigkeit in Immobilien.

Hohes Angebot lastet auf den Mieten

Für über 5% aller Mietwohnungen werden gegenwärtig Mieter gesucht. Die Angebotsziffer, die den Anteil ausgeschriebener Wohnungen am Bestand misst, hat sich zwar in den letzten Quartalen stabilisiert, bewegt sich jedoch auf dem höchsten Niveau der vergangenen 13 Jahre. Ausserhalb der besten Lagen in den Agglomerationen hat sich die Marktmacht daher von den Vermietern auf die Mieter verlagert. Um längere Leerstände zu vermeiden, müssen Erstere zunehmend auch die Mietpreise nach unten anpassen. Gemäss Wüest Partner lagen die Mieten ausgeschriebener Wohnungen im ersten Quartal 2019 um 1.9% tiefer als im Vorjahresquartal.

Ausweitung von Büroflächen ist rückläufig

Die Baubewilligungen von Büroflächen befinden sich weiterhin nahe am langjährigen Mittel von knapp 2 Milliarden Franken. Spürbar sinkende Bausummen bei den Baugesuchen in den letzten zwei Jahren von 2,9 Milliarden Franken im März 2017 auf aktuell 1,7 Milliarden Franken deuten laut den CS-Experten darauf hin, dass auch die Bewilligungen bald nachgeben könnten. Eine geringere Ausweitung an Büroflächen würde die Erholung am Büromarkt unterstützen. Die Baubewilligungen von Verkaufsflächen liegen dagegen bereits seit Ende 2013 deutlich unter dem langjährigen Mittelwert. Investoren agieren in diesem Marktsegment sehr vorsichtig, wie die Experten feststellen, weil der wachsende Onlinehandel die Nachfrage nach Verkaufsflächen spürbar reduziere.

Regionale Büromieten entwickeln sich uneinheitlich

Die steigende Nachfrage bei moderater Ausweitung hat zu einer Erholung an den Büroflächenmärkten geführt. Insbesondere an den inneren Büromärkten der Grosszentren ist das ausgeschriebene Flächenangebot gemäss den Experten deutlich zurückgegangen. Die Erholung hat sich offenbar aber noch nicht in die äusseren und peripheren Büromärkte ausgeweitet. Bei den Büromieten ist die Erholung vor allem in der Stadt Zürich zu erkennen, wo die Mieten 2018 um 5% gestiegen sind. In den Regionen Basel und Bern sind sie in den letzten Jahren mehr oder weniger stabil geblieben. Dagegen sind die Mieten in Genf und Lausanne weiter rückläufig, was aber bei fortschreitender Erholung ein Ende finden sollte.

Renditeprämien von Immobilienanlagen bleiben attraktiv

Immobilien bleiben im aktuellen Marktumfeld eine attraktive Anlagemöglichkeit, sind die Experten überzeugt. Die Differenz zwischen den Ausschüttungsrenditen von Immobilienanlagen und der Schweizer Benchmark-Staatsanleihe (10 Jahre) betrug Ende April 2019 hohe 300 bis 400 Basispunkte. Weil ein Ende der Negativzinsära nach dem Verzicht auf weitere Zinserhöhungen in den USA auch in der Schweiz in weite Ferne gerückt ist, dürften Immobilienaktien und -fonds sowie Direktanlagen in Immobilien auch in den kommenden Quartalen stark nachgefragt werden, so die Experten. Im Auge behalten sollten die Anleger dabei jedoch die steigenden Risiken im Segment der Wohnrenditeliegenschaften.

Schweizer Immobilienfonds und -aktien haben sich erholt

Dank gesunkenen Zinserwartungen und einer Stimmungsaufhellung an den Finanzmärkten spüren die indirekten Immobilienanlagen wieder Aufwind. Schweizer Immobilienfonds (+8.6%) und Schweizer Immobilienaktien (+10.4%) haben sich im bisherigen Jahresverlauf deutlich erholt. Noch stärker zugelegt haben der breite Swiss Performance Index (+17.5%) sowie die Immobilienaktien der Eurozone (+13.8%). Im weiteren Jahresverlauf bremsend könnten sich bei den Immobilienfonds die überdurchschnittlich hohen Agios (24.6%) und die geplanten Kapitalerhöhungen auswirken, während einige Aktienanleger Kursgewinne mitnehmen dürften, warnen die Experten.

Pensionskassen setzen stärker denn je auf Immobilien

Direkte Immobilienanlagen haben im anspruchsvollen Börsenjahr 2018 anders als Aktien und Obligationen den Schweizer Pensionskassen einen positiven Renditebeitrag geliefert. In der Folge stieg die Immobilienquote Ende 2018 auf rekordhohe 23.7%. Etwas zugenommen hat dabei der Anteil der ausländischen Anlagen. Jedoch weisen die Immobilienportfolios der Pensionskassen weiterhin einen markanten «Home Bias» auf, beträgt der inländische Anteil doch noch immer hohe 92% (Obligationen: 80%, Aktien: 42%). Angesichts anhaltender Renditekompression und steigender Leerstandsrisiken auf dem heimischen Markt dürfte ein stärkeres Auslandengagement für viele Pensionskassen ein Thema bleiben, raten die Experten.

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