Die Zinsen für 10-Jahres Eidgenossen sind im Juli 2014 unter die 0,5-Prozent-Marke gefallen. Investitionen in Mehrfamilienhäuser erscheinen damit trotz hoher Preise attraktiv: Investoren sind heute bereit, für 1 Franken jährliche Nettomiete (Bruttomiete nach Abzug von Betriebskosten und Abschreibungen) rund 41 Franken zu zahlen. Dies entspricht einer Nettoanfangsrendite von 2,4%, was einen historischen Tiefstwert darstellt, wie Claudio Saputelli, Chefanalyst Immobilien der UBS, erklärt.

Orientiere man sich an den Opportunitätskosten, seien Anfangsrenditen von Mehrfamilienhäusern von 2,4% knapp gerechtfertigt. Nehme man aber die Erträge der Vergangenheit als Vergleichsgrösse, so seien Direktinvestitionen in Mehrfamilienhäuser beim aktuellen Preisniveau deutlich zu teuer. Gemäss diesem Kriterium seien die Jahre 1998 bis 2004 und 2008 bis 2010 gute Einstiegszeitpunkte gewesen. Aktuell rentiere eine Investition nur dann, wenn die Realzinsen langfristig auf tiefem Niveau verharrten oder falls sich die Mieterträge nachhaltig steigern liessen.

Zinsentwicklung ist unsicher

Die Zinsen bewegten sich im Moment unter ihrem nachhaltigen Niveau, wie Saputelli weiter erklärt. Realzinsen von unter 1% seien angesichts des Wachstumspotenzials der Schweizer Volkswirtschaft von knapp 2% deutlich zu tief. Im besten Fall rechnet die UBS in einem „Hochzinsszenario“ mit einem Zinsanstieg der 10-Jahres-Eidgenossen auf 4% innert vier Jahren, bei einer Inflationsrate von bis zu 2%. Im Tiefzinsszenario sieht sie die langfristigen Zinsen bis 2018 nur auf 1,25% bei 0,5% Inflation ansteigen. Sie unterscheidet in der Analyse zusätzlich, ob die Mieten an die Erhöhung des Referenzzinssatzes und die Inflation angepasst werden können oder nicht.

Mietsteigerungspotenzial ist fragwürdig

Aktuell liegen die Angebotsmieten (Mieten für Wieder-, Erst- oder Neuvermietung) im Durchschnitt rund 25% über den Bestandesmieten (Mieten für fortbestehende Mietverhältnisse). Auf den ersten Blick scheine dies die tiefen Anfangsrenditen zu rechtfertigen, so Saputelli. Ein Vergleich mit den 1980er Jahren zeige jedoch, dass die Höhe der Mietpreisdifferenz von Angebots- zu Bestandsmieten noch deutlich grösser werden könne, ohne dass sich dies stark auf den Durchschnitt der bestehenden Mietverhältnisse auswirke. Diese Tatsache relativiere das scheinbar grosse aktuelle Mietsteigerungspotenzial.

Die regionale Analyse zeigt, dass die Mietpreisdifferenz am Genfersee am höchsten ist. Dieses Potenzial könne aber nur im Einzelfall in höhere Einnahmen umgemünzt werden, wie Saputelli unterstreicht. Im Durchschnitt seien Mietpreiserhöhungen nur schwer durchzusetzen, da die Haushaltseinkommen in den letzten Jahren nur schwach gestiegen seien und von politischer Seite Widerstand geleistet werde. Mietsteigerungspotenzial diene somit aktuell kaum als Rechtfertigung für tiefe Renditen.

Mehrfamilienhausinvestitionen sind mit Risiken behaftet

Verharren die Zinsen auf tiefem Niveau, so bieten Mehrfamilienhaus-investitionen deutlich höhere Renditen als Staatsanleihen. Steigen die Zinsen, verlieren aber beide Anlageklassen deutlich an Wert. Die Verluste bewegen sich bei beiden Anlageklassen in ähnlicher Grössenordnung. Die Höhe des Bewertungsrückgangs bei Mehrfamilienhäusern hängt stark von der Entwicklung der Mieteinnahmen ab.

Da sich Mietpreissteigerungen im aktuellen Umfeld nur begrenzt durchsetzen liessen, dürften diese nicht ausreichen, um die Bewertungsverluste zu kompensieren, wie Saputelli betont. Auch könnten höhere Leerstandsrisiken die Erfolgsrechnung zusätzlich negativ beeinflussen. Nur wer an eine lang andauernde Tiefzinsphase ohne Rezession glaube, sei – absolut betrachtet – mit Immobilieninvestitionen gut beraten.