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Die Wohnungsmärkte in vielen Wirtschaftsmetropolen sind überbewertet

Dienstag, 27.09.2016

Nur wenige Jahre nach der letzten grossen Korrekturwelle kommt es auf den globalen Wohnungsmärkten erneut zu einer Überhitzung. Dies belegt eine aktuelle Studie. Die Wohnungsmärkte in etlichen städtischen Zentren sind deutlich überbewertet.

In einigen städtischen Zentren der Welt sind die Wohnungsmärkte erheblich überbewertet, wie der Global Real Estate Bubble Index 2016 des UBS Chief Investment Offfice Wealth Management zeigt. An der Spitze steht Vancouver. Das Risiko einer Immobilienblase scheint ebenfalls hoch in London, Stockholm, Sydney, München und Hongkong. Deutlich überbewertet sind auch San Francisco und Amsterdam, gefolgt von Zürich, Paris, Genf, Tokio und Frankfurt. Nach einem weiteren Preisrückgang gilt Singapur hingegen als fair bewertet, zusätzlich zu Boston, New York und Mailand. Chicago ist gemäss Index weiterhin unterbewertet.

Zu tiefe Zinsen und eine hohe Nachfrage aus China treibt die Preise an

Die Wohnungspreise in den Städten der Blasenrisikozone sind seit 2011 durchschnittlich um fast 50% gestiegen. In den übrigen analysierten Finanzzentren legten die Preise hingegen um weniger als 15% zu. Diese Differenz steht in keinerlei Verhältnis zu Unterschieden des lokalen wirtschaftlichen Umfelds und Inflationsraten. Gemeinsam sind diesen Städten zu tiefe Zinsen, die nicht in Einklang mit der robusten realwirtschaftlichen Entwicklung stehen. In Verbindung mit einem starren Angebot und einer anhaltenden Nachfrage aus China ergibt sich ein Nährboden für Übertreibungen der Hauspreise, wie Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS CIO WM, erklärt.

Preise auf den am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkten könnten korrigieren

Die Situation in den am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkten ist fragil. Eine deutliche Steigerung des Angebots, höhere Zinssätze oder Veränderungen der internationalen Kapitalflüsse könnten jederzeit eine erhebliche Preiskorrektur zur Folge haben, ist Matthias Holzhey, Ökonom bei UBS CIO WM, überzeugt.

Tiefzinsphase in Europa schürt Überhitzung der städtischen Wohnimmobilienmärkte

Innerhalb des Euroraums können die Zinssätze nicht an die jeweiligen wirtschaftlichen Entwicklungen in den einzelnen Mitgliedsstaaten angepasst werden. Gleichzeitig zwingt die wirtschaftliche Schwäche des Euroraums die anderen EU-Staaten und die Schweiz, eine lockere Geldpolitik zu verfolgen. Diese Tiefzinsphase hat in den letzten Jahren zur Überhitzung der städtischen Wohnimmobilienmärkte beigetragen.

London ist der am deutlichsten überbewertete Wohnungsmarkt

In Stockholm wurde seit Mitte 2015 der stärkste Anstieg des UBS Global Real Estate Bubble Index in Europa gemessen. Es folgen München, London und Amsterdam. Mit einem Indexwert von 2,06 in der Blasenrisikozone bleibt London jedoch weiterhin der am deutlichsten überbewertete Wohnungsmarkt in Europa. So sind die Immobilienpreise in London seit 2013 jedes Jahr zweistellig gestiegen.

Aufgrund der geldpolitischen Lockerung der Bank of England und der erneuten Abwertung des britischen Pfunds nach dem Entscheid der Briten, die EU zu verlassen, sowie des begrenzten Angebots dürften die überhöhten Preise bis auf Weiteres Bestand haben. Die Gefahr einer deutlichen Korrektur im Falle einer längerfristigen Konjunkturschwäche dürfte allerdings sehr hoch sein, kommentiert die UBS.

Schweiz: Zürich überholt Genf

Genf wies zwischen 2000 und 2012 den zweitstärksten Preisanstieg aller analysierten Städte auf und befand sich vor vier Jahren am Rande des Blasenrisikos. Die schrittweise Normalisierung des Genfer Wohnungsmarktes seit 2012 deutet auf einen Rückgang der spekulativen Nachfrage im Soge der Schwäche des lokalen Finanzsektors hin. Allerdings verhindern die weltweit tiefen Zinssätze und die geringfügige Bautätigkeit eine stärkere Korrektur.

Als Folge einer Erholung der Preisentwicklung und eines anhaltenden schleppenden Wirtschaftswachstums begannen die Bewertungen in Zürich nach einer kurzen Verschnaufpause in den letzten zwölf Monaten erneut zu steigen. Laut Index liegen die Bewertungen in Zürich mittlerweile höher als in Genf – von dem Risiko einer Blasenbildung sind jedoch beide derzeit weit entfernt.

Verglichen mit vielen Städten rund um den Globus sind die Wohnungen in beiden Schweizer Städten vergleichsweise erschwinglich. Hinzu kommt, dass der private Mietsektor in Zürich der erschwinglichste aller Finanzzentren im Index ist, weiss die UBS.

Woran man eine Blase erkennt

Der Begriff Blase bezeichnet eine deutliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswertes, wie die UBS erläutert. Das Vorliegen einer Blase könne vor ihrem Platzen nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden. Doch die historischen Daten zeigten wiederkehrende Muster von Exzessen am Immobilienmarkt. Der UBS Global Real Estate Bubble Index messe das Risiko einer Immobilienblase anhand wiederkehrender Muster in ausgewählten globalen Finanzzentren.

Folgende, risikobasierte Klassifizierungen kommen zum Einsatz:
Baisse ("depressed"), unterbewertet ("undervalued"), fair bewertet ("fair-valued"), überbewertet ("overvalued") und Blasenrisiko ("bubble-risk").

Doch selbst in den Städten mit den deutlichsten Anzeichen einer Immobilienblase liessen sich Zeitpunkt und Dauer einer Korrektur nicht exakt vorhersagen. Die Analyse werde durch einen Vergleich des aktuellen Verhältnisses zwischen Kaufpreisen und Einkommen bzw. Kaufpreisen und Mietzins-Niveaus ergänzt. Eine gemäss Preis-Einkommens-Verhältnis geringe Erschwinglichkeit lasse darauf schliessen, dass sich die Aussichten auf einen langfristigen Preisanstieg verringert hätten. Dagegen deute ein hohes Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins auf eine gefährliche Abhängigkeit von niedrigen Zinsen hin.

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