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Die Überhitzungsrisiken am Schweizer Immobilienmarkt nehmen ab

Mittwoch, 10.08.2016

Der Immobilienblasen-Index der UBS ist im 2. Quartal 2016 weiter gesunken. Er verharrt aber in der Risikozone. Gründe für den Rückgang sind real sinkende Eigenheimpreise und die abnehmende Dynamik des Hypothekarwachstums.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index sank im 2. Quartal 2016 auf 1,32 Punkte; Gegenüber dem revidierten Wert des Vorquartals sank der Index um 0,03 Punkte. Er verharrte damit in der Risikozone. Die UBS sieht zwei Faktoren, welche den Rückgang begünstigten: Erstens seien die nominalen Eigenheimpreise gegenüber dem Vorquartal stagniert, was teuerungsbereinigt einem Rückgang von 0.6% entspreche. Auf Jahresbasis betrachtet handle es sich um die tiefste Wachstumsrate seit dem Jahr 2000. Zweitens habe sich auch die Dynamik des Hypothekarwachstums abgeschwächt. Die Hypothekarverschuldung der privaten Haushalte sei gegenüber dem Vorjahr um nur noch 2.7% gestiegen – ebenfalls so langsam wie seit der Jahrtausendwende nicht mehr.

Druck auf die Hypothekarsätze hat sich nochmals erhöht

Die Unsicherheiten rund um den Brexit-Entscheid haben den Druck auf die Hypothekarsätze aber nochmals erhöht. Eine langfristige Hypothek kostet derzeit etwa 30% weniger als noch vor drei Jahren. Trotz der attraktiven Finanzierung lässt die Preisdynamik auf dem Markt aber nach, wie die UBS erklärt, da die stagnierenden Haushaltseinkommen die Preisentwicklung der Eigenheime immer stärker dämpfen.

Immer weniger Haushalte erfüllen die Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit

Verstärkt wird dies laut UBS durch die Tatsache, dass sich die Banken seit der Einführung der Selbstregulierungsmassnahmen streng an die Tragbarkeitsrichtlinien bei der Hypothekenvergabe halten. Folglich erfüllen beim derzeitigen Preisniveau und bei stagnierenden Einkommen immer weniger Haushalte die Voraussetzungen für einen Hypothekarkredit.

Tiefe Zinsen begünstigen Investitionen in Mietobjekte

Tiefe Zinsen begünstigen gemäss UBS aber weiterhin die Investitionsstrategie "Buy-to-let" (Kauf von Eigenheimen zwecks Vermietung). Im 2. Quartal 2016 hat der Anteil der Kreditanträge für nicht zum Eigengebrauch vorgesehene Liegenschaften fast 18% betragen. Immobilieninvestitionen erfreuen sich also weiterhin grosser Beliebtheit, wie auch die Zahlen der Baubewilligungen bestätigten: In der ersten Jahreshälfte sind Baubewilligungen für knapp 30 000 Wohnungen erteilt worden, was einem Anstieg von rund 8% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht.

Monitoringregionen nehmen ab

Der Rückgang des Immobilienblasenindex führt zu Veränderungen auf der Gefahrenkarte. Die Regionen Appenzell Innerrhoden, Baden und Thurtal zählen nicht mehr zu den Monitoringregionen. Die Zusammensetzung der Gefahrenregionen bleibt unverändert.

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