Zürcher Eigenheimpreise haben im 1. Quartal 2017 mit 2.0% Wachstum kräftig zugelegt. Seit Ende 2014 steigen die Eigenheimpreise laufend; sie sind seither um 7.5% gestiegen. Die Analysten der Zürcher Kantonalbank (ZKB) führen dies auf die historisch niedrigen Zinsen zurück, welche den Erwerb von Wohneigentum sehr attraktiv machen. Die Regulierungsmassnahmen vermochten das Preiswachstum zwar vorübergehend zu bremsen. Seit gut zwei Jahren aber steigen die Preise wieder deutlich. Ein Zinsanstieg könnte die hohe Nachfrage senken und die Preisentwicklung somit wieder dämpfen.

Geldpolitik bleibt expansiv und die Zinsen bleiben tief

Trotz einer erfreulichen wirtschaftlichen Entwicklung bleibt die Geldpolitik in Europa aber expansiv. Die ZKB-Analysten gehen deshalb davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Negativzinsen in der Schweiz auf Jahresfrist beibehalten wird. Somit dürften sich auch die Wohneigentumspreise weiterhin erhöhen.

Gemäss ZWEX steigen die Wohneigentumspreise wieder deutlich

Der ZWEX zeigt die Preisentwicklung von Stockwerkeigentum und Einfamilienhäusern im Kanton Zürich. Im ersten Quartal 2017 ist er auf 296.91 Punkte (+2.0%) gestiegen. Verglichen zum Vorjahresquartal hat er gar um 4.5% zugelegt. Der Treiber für das hohe Quartalswachstum waren diesmal die Seegemeinden (+3.5%). Aber auch in den übrigen Gemeinden sind die Preise deutlich (+1.4%) gestiegen.

Marktmieten entwickeln sich seitwärts bis rückläufig

Bei den Mietwohnungen sieht die Marktsituation anders aus. Hier trifft eine sinkende Nachfrage auf ein steigendes Angebot. So bewegen sich die Mieten im Kanton Zürich und in der Schweiz seit längerem seitwärts bis leicht rückläufig. Im Jahresvergleich sind sie im Kanton Zürich um 1.0% und in der Schweiz um 0.7% zurückgegangen. Weil immer noch viele Mehrfamilienhäuser gebaut werden, steigt das Angebot an Mietwohnungen weiter an. Auf der anderen Seite sinkt die Nachfrage wegen der rückläufigen Zuwanderung. An den zentralen Lagen in den Städten bleiben Mietwohnungen aber trotzdem knapp.

Bautätigkeit ist stabil, die Zuwanderung sinkt

Die Bautätigkeit in der Schweiz ist robust. m ersten Quartal 2017 wurde der Bau von über 11'500 neuen Wohnungen bewilligt. Dieser Wert ist etwas tiefer als in den Spitzenjahren, aber immer noch hoch. Im Kanton Zürich wurden 3'100 Wohnungen baubewilligt, rund 600 Objekte mehr als ein Jahr zuvor.

Die Zuwanderung in die Schweiz ist im Jahr 2016 etwas zurückgegangen: Der Wanderungssaldo betrug 60'000 Personen, gegenüber 71'500 im Jahr 2015 (-16%). Im Kanton Zürich beträgt der Rückgang 11%.

Stockwerkeigentum wird stärker nachgefragt

Da heute die meisten Leute eine Wohnung auf einem Online-Portal suchen, ist die mittlere Anzahl Klicks auf ein Wohnungsinserat pro Tag auf einem Internetportal wie etwa homegate.ch gemäss ZKB ein guter Indikator für die Nachfrage. Aktuell generieren im Kanton Zürich Eigentumswohnungen 37 Klicks pro Tag, das Interesse hat in den letzten Jahren zugenommen. Mietwohnungen werden aktuell 28 Mal pro Tag angeklickt, die Klicks waren in den letzten Jahren rückläufig. Diese Entwicklung passt zu den steigenden Eigenheimpreisen, verglichen zu den leicht sinkenden Mieten.

Vermarktung von Mietwohnungen ist schwieriger geworden

Die Insertionsdauer auf homegate.ch bestätigt das Bild der Klicks: Seit einiger Zeit dauert es immer länger, Mieter zu finden. In der Schweiz dauerte es im ersten Quartal 2017 durchschnittlich 28 Tage, im Wirtschaftsraum Zürich 22 Tage.

Die Vermarktungsdauer von Stockwerkeigentum hat zwar in den letzten zwei Quartalen auch leicht zugenommen. Längerfristig ist der Trend aber rückläufig. Vor drei Jahren war die Vermarktungsdauer von Eigentumswohnungen in der Schweiz noch rund 15 Tage höher.

Hypotheken mit mittlerer Laufzeit sind beliebt

Bis zum zweiten Quartal 2016 beobachteten die ZKB-Analysten eine Zunahme der langfristigen Hypotheken, deren Anteil 54% betrug (sechs Jahre und länger). Danach ging dieser Anteil wieder zurück und betrug im vierten Quartal 2016 noch 47%. Dafür hat der Anteil im Neugeschäft mit mittlerer Laufzeit zugelegt.