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Die Mieten in der Schweiz dürften noch mehr zurückgehen

Dienstag, 08.08.2017

Die Kaufpreise für Wohneigentum sind seit 2014 stärker gestiegen als die Marktmieten. Diese Kluft hat sich im 2. Quartal 2017 weiter vergrössert. Grund ist der fortlaufende Rückgang der Marktmieten. Sie liegen nun unter dem Niveau von 2014.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 2. Quartal 2017 bei 1,38 Punkten in der Risikozone. Gegenüber dem Wert des Vorquartals blieb der Index damit unverändert. Die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt haben seit einigen Quartalen nicht weiter zugenommen.

Eigenheimpreise sind leicht zurückgegangen

Gestützt wurde der Immobilienblasenindex durch den Kauf-Mietpreis-Indikator, der im 2. Quartal 2017 einen weiteren Höchststand erreichte. Auch die Investitionsnachfrage nach Wohnimmobilien blieb unverändert hoch. Dämpfend wirkten hingegen das relativ moderate Wachstum der ausstehenden Haushaltshypotheken vor dem Hintergrund der sich leicht aufhellenden Konjunktur. Im Quartalsvergleich war auch das zweite Mal in Folge ein leichter Rückgang der teuerungsbereinigten Eigenheimpreise zu beobachten.

Ungleichgewicht zwischen Miet- und Eigenheimmarkt nimmt zu

Die Kaufpreise für Wohneigentum sind seit 2014 stärker gestiegen als die Marktmieten. Diese Kluft zwischen dem Eigenheim- und dem Mietwohnungsmarkt hat sich im 2. Quartal 2017 weiter vergrössert. Dies ist allerdings weniger auf einem Boom auf dem Eigenheimmarkt zurückzuführen, als vielmehr auf den fortlaufenden Rückgang der Mieten. So liegen die Marktmieten für Neu- und Wiedervermietung mittlerweile unter dem Niveau von Anfang 2014.

Konjunkturdaten haben sich im 2. Quartal verbessert

Makroökonomisch war das vergangene Quartal von sich verbessernden Konjunkturdaten geprägt sowie der Tendenz einer Abschwächung des Schweizer Frankens. Die Bauinvestitionen konnten mit der schnelleren Wirtschaftsentwicklung jedoch nicht Schritt halten. Der Anteil der Bauwirtschaft an der Gesamtwirtschaftsleistung war entsprechend rückläufig.

Neubautätigkeit ist gegenüber der Nachfrage zu gross

Dennoch lassen die Baubewilligungen keinen Rückgang der Wohnbautätigkeit erwarten. Für das Gesamtjahr rechnet das UBS Chief Investment Office Wealth Management eine erneut zu hohe Neubautätigkeit von gegen 50 000 Wohneinheiten gegenüber der Nachfrage. Die Mieten dürften damit weiter fallen.

Marktrisiken am Genfersee sind gesunken

Die Wirtschaftsregionen Genf und Nyon gehören nach einer Preiskorrektur von rund 10% in den letzten drei Jahren nicht mehr zu den Gefahrenregionen. Auch im zehnjährigen Durchschnitt liegen die Preissteigerungsraten mittlerweile unter dem Medianwert aller Schweizer Wirtschaftsregionen.

Neu (wieder) zu den Gefahrenregionen gehört hingegen das Zürcher Oberland. Dies bestätigt den Trend einer Konzentration der Risiken auf dem Eigenheimmarkt der Regionen Zürich und Zentralschweiz.

Über den Index

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.

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