Die Credit Suisse (CS) setzt mit dem Swiss Mortgage Fund I einen Anlagefonds auf, der in Hypotheken auf Renditeliegenschaften in der Schweiz investiert. Dies umfasst nach Angaben der Grossbank Hypotheken auf Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern, Stockwerkeigentum und Geschäftshäusern. Die Kundenbeziehungen zu den Hypothekarkreditnehmern bleiben bei der Credit Suisse.

Negativselektion der Credit Suisse soll ausgeschlossen werden

Der Fonds ist in vier Anteilsklassen unterteilt, die sich primär durch die Rücknahmefristen und die Mindestinvestitionssummen unterscheiden, wie «Immobilien Business» berichtet. Die erste Zeichnungsperiode für den Fonds ist angelaufen und dauert bis zum 17. Februar 2017. Danach können Fondsanteile monatlich über die Credit Suisse gezeichnet werden.

Die Hypotheken für den Fonds werden von einem unabhängigen Asset Manager, der Tavis Capital AG, ausgewählt, so das Schweizer Immobilienmagazin weiter. Dabei hat Tavis das Recht, Hypotheken gemäss ihrer Anlagestrategie zu erwerben. Die Credit Suisse muss dem Asset Manager alle Hypotheken, die einen vereinbarten Kriterienkatalog erfüllen, anbieten. Auf diese Weise soll eine Negativselektion der Credit Suisse ausgeschlossen werden. Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA hat den Anlagefonds bewilligt. 

Hypothekenauswahl unterliegt klaren Richtlinien

Zu den Kriterien gehören laut «Immobilien Business» unter anderem, dass das Schuldnerdomizil und die Immobilie in der Schweiz liegen und der Kredit in Schweizer Franken ausgegeben wurde. Die Kredite müssen auch ein Mindestrating haben und die Belehnung darf 80% des Liegenschaftenwertes nicht übersteigen, wobei mindestens zwei Drittel des Portfolios eine Belehnung von maximal 70% aufweisen dürfen.

Ausserdem wurde festgelegt, dass der Fokus bei der Auswahl durch den Asset Manager weitgehend auf Libor-basierten Hypotheken mit kurzer Laufzeit liegt. Damit werde gemäss CS die vorgegebene durchschnittliche Zinsduration von maximal neun Monaten sichergestellt, was die Gefahr von Wertverlusten bei allfällig steigenden Zinsen signifikant reduziere.

Fondsrendite soll jährlich zwischen 0.2% und 0.5% betragen

Die Fondsrendite soll bei derzeitigen negativen Zinssätzen je nach Anteilklasse zwischen jährlich 0.2% und 0.5% liegen. Sollten die Zinsen wieder auf ein positives Niveau steigen, werden sich aufgrund des grossen Anteils von Libor-basierten Hypotheken auch die Zinseinnahmen des Fonds erhöhen, wie das Magazin schreibt.

Bis Ende März soll laut Medienberichten ein Fondsvolumen von 200 Millionen Franken erreicht werden. In der zweiten Jahreshälfte will die Credit Suisse auf 500 Millionen Franken kommen. Die maximale Fondsgrösse sieht ein CS-Vertreter demnach bei drei Milliarden Franken. Das entspricht laut «Immobilien Business» rund 10% der von Credit Suisse auf Renditeliegenschaften herausgegebenen Hypotheken.

CS kann eigene Bilanz entlasten

Der Verkauf von Hypothekarforderungen ermöglicht der CS eine Entlastung der eigenen Bilanz und «eine höhere Flexibilität bei der Bewirtschaftung ihrer Kapitalbasis», so das Fazit von «Immobilien Business».

Der Asset Manager des Hypothekenfonds, Tavis Capital AG, ist ein unabhängiger, FINMA-regulierter Vermögensverwalter kollektiver Kapitalanlagen. Neben dem «Swiss Mortgage Fund I» verwaltet Tavis den «Schweizer KMU Kreditfonds I». Dieser wurde im Juli 2015 lanciert und fokussiert sich auf Mezzanine-Finanzierungen.