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Der Zinsanstieg stoppt den Höhenflug der Immobilienpreise

Freitag, 03.02.2017

Der Anstieg der Wohnimmobilienpreise hat sich im zweiten Halbjahr 2016 abgeflacht. Die Tragbarkeit von Immobilienfinanzierungen hat sich aber nicht weiter verbessert. Das hohe Preisniveau gewinnt für die Immobiliennachfrage wieder mehr an Gewicht.

Die Wohnimmobilienpreise haben sich insbesondere im zweiten Halbjahr 2016 leicht beruhigt. Für das Schlussquartal zeigt der Raiffeisen Transaktionspreisindex für Einfamilienhäuser gar einen leichten Rückgang um 0.4% gegenüber dem Vorquartal. Die Preise für Stockwerkeigentum hingegen haben nach einem Rückgang im Vorquartal wieder um 0.6% angezogen.

Rekordtiefe Hypothekarzinsen haben Nachfrage angefacht

Zuvor hatten neue Rekordtiefs bei den Hypothekarzinsen die Wohnimmobiliennachfrage angeheizt und die Preise vorübergehend nochmals durchstarten lassen. Dieser Rückenwind hat zuletzt aber nachgelassen. Ein Abrücken der Zinsniveaus von den Rekordtiefs hat vielmehr zu einem Anstieg bei den Finanzierungskosten für einen Haus- oder Wohnungskauf geführt. Die Tragbarkeit von Immobilienfinanzierungen hat sich nicht weiter verbessert. Damit gewinnt das hohe Preisniveau für die Immobiliennachfrage wieder mehr an Gewicht.

Nachfrage und Angebot driften räumlich auseinander

Dies gilt vor allem für die teuren Einfamilienhäuser. Um weiterhin Wohneigentum erwerben zu können, nehmen immer mehr Haushalte entweder Abstriche bei der Lage in Kauf oder weichen auf weniger teures Stockwerkeigentum aus. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser lag Ende 2016 auf Basis des Raiffeisen Datenpools bei 976‘000 Franken. Die maximale Zahlungsbereitschaft vieler Kaufinteressenten ist damit ausgereizt.

Es werden immer weniger Einfamilienhäuser neu gebaut

Dies hat allerdings nicht zu einem steigenden Überangebot geführt. Grund dafür ist die zeitnahe Anpassung des Angebots. Es werden immer weniger Einfamilienhäuser neu gebaut. Die Nachfrage nach Stockwerkeigentum profitiert währenddessen weiter von Ausweicheffekten aus dem Einfamilienhaus-Segment sowie auch dem Mietmarkt.

Kauf bleibt meist deutlich günstiger als Miete

Die gestiegenen Zinsen haben die Wohnkostendifferenz zwischen vergleichbaren Kauf- und Mietobjekten jüngst zwar verringert. Der Kauf bleibt jedoch meist noch deutlich günstiger als die Miete. Entsprechend ist bei Eigentumswohnungen schweizweit bislang auch kein stärkerer Anstieg der Leerstände zu beobachten. Es ist jedoch zunehmend eine räumliche Entkoppelung beim Angebot festzustellen. Der Stockwerkeigentum-Neubau verschiebt sich stärker in periphere und weniger teure Regionen. Dort ist Eigentum zwar erschwinglicher. Die Nachfrage konzentriert sich aber unverändert auf zentrale Lagen.

Experten rechnen mit sanfter Landung bei den Wohnimmobilienpreisen

Die Experten der Raiffeisen gehen nach dem vorübergehenden Höhenflug im ersten Halbjahr 2016 nun – bei weiter moderat steigenden Zinsen – von einer sanften Landung bei den Wohnimmobilienpreisen aus. Dies allerdings mit zunehmenden räumlichen Divergenzen. Die zaghafte Zinsnormalisierung erlaube es ausserdem kaum, für den Immobilienmarkt von ähnlichen Gefahren zu sprechen wie beim Crash vor einem Vierteljahrhundert.

Abwärtstrend bei den Mietpreisen dürfte sich fortsetzen

Im Mietwohnungssegment erwarten die Experten der Raiffeisen – trotz des leichten Anstiegs der Mieten im vierten Quartal 2016 – eine Fortsetzung des Abwärtstrends. Die niedrigere Zuwanderung und die sinkende Zahlungsbereitschaft der Mietwohnungssuchenden würden sich im Verbund mit einer unverändert hohen Angebotsausweitung in deutlich steigenden Leerständen niederschlagen. Ein nochmaliges Herabsetzen des Referenzzinssatzes im späteren Jahresverlauf sollte sich zudem dämpfend auf die Bestandsmieten auswirken.

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