Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 2. Quartal 2014 praktisch unverändert bei 1,24 in der Risikozone. Gegenüber dem Vorquartal stieg der Index geringfügig um 0,02 Punkte. Die Risiken auf dem Immobilienmarkt haben damit seit einem Jahr nicht mehr signifikant zugenommen. Dies ist nicht selbstverständlich, denn das Umfeld für Immobilien war im laufenden Jahr soweit hervorragend: Die langfristigen Zinsen haben sich seit Jahresbeginn halbiert, die Zuwanderung hält sich auch nach Annahme der Masseneinwanderungsinitiative auf dem hohen Niveau der Vorjahre und auch die Konjunktur läuft gut.

Preise für Wohnimmobilien stiegen im Jahresvergleich um 2% an

Dass die Preise für Wohnimmobilien im Jahresvergleich trotz diesem Wirtschaftsumfeld gerade noch um 2% angestiegen sind, kann laut UBS als Erfolg für die bisher getroffenen härteren Eigenkapitalvorschriften bei der Hypothekarvergabe gewertet werden. Rund 40% der Neuausleihungen können die 5-Prozent-Tragbarkeitsnormen (Zinskosten bei einem Zinssatz von 5% dürfen einen Drittel des Bruttolohns nicht übersteigen) gemäss Erhebungen der SNB nicht erfüllen. Damit werde klar, dass der Wohnimmobilienmarkt über eine Verschärfung der Tragbarkeitsnormen stark beeinflussbar sei, so die UBS weiter.

Selbstregulierungsvorschriften werden Preiswachstumsraten dämpfen

Die per 1. September 2014 gültigen neuen Selbstregulierungsvorschriften der Banken (lineare Amortisation der Hypothekarschuld auf zwei Drittel des Belehnungswertes in 15 Jahren, Niederstwertprinzip bei der Bewertung von Liegenschaften, Solidarschuldnerschaft als Voraussetzung zur Anrechenbarkeit von Zweiteinkommen) dürften die Preiswachstumsraten damit zusätzlich dämpfen, ist die UBS überzeugt.

Preiswachstumsraten wie in den Boom-Jahren sind Geschichte

Die UBS sieht die Schweiz mit jeder weiteren Regulierungsmassnahme als «Experimentierfeld» an; es werde sich zeigen, ob die Feinsteuerung des Immobilienmarkts über Vorschriften zur Hypothekarvergabe des Bankensektors gelingen könne.

Der Regulator habe eine «glaubwürdige Bedrohungskulisse» aufgebaut, wonach die Regulierungsschraube bei einer neuerlichen Beschleunigung der Preis- und Verschuldungsdynamik weiter angezogen werde. Preiswachstumsraten von schweizweit durchschnittlich gegen 5% jährlich, wie in den Boom-Jahren 2008 bis 2011, dürften damit trotz guter Wirtschaftsdaten bis auf weiteres Geschichte sein, so die UBS.

Sollten sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen jedoch wider Erwarten verschlechtern und auch die Immobilienpreise fallen, bleibe allerdings offen, ob die regulatorischen Hürden wieder rechtzeitig abgeschafft werden könnten.

Regionale Risiken bleiben unverändert

In der Südschweiz und der Nordwestschweiz wurden dennoch hohe Preissteigerungen von über 4% bei Eigentumswohnungen beobachtet. Am Genfersee und in Zürich blieben die Wohnungspreise hingegen unter Druck, was für die UBS angesichts der hohen Bewertung keine Entwarnung signalisiert.