Mit der erneuten Lockerung der Geldpolitik hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Druck auf die Schweizerische Nationalbank (SNB) erhöht, ihre Zinsen weiter zu senken. Dieser Schritt habe die SNB unter Zugzwang gesetzt, selber auch Massnahmen zu ergreifen, um die Zinsdifferenz zum Euroraum nicht schrumpfen zu lassen, wie im Credit Suisse «Immobilienmonitor Schweiz 4. Quartal 2015» nachzulesen ist. Denn je geringer die Zinsdifferenz sei, umso stärker gerate der Schweizer Franken unter Aufwertungsdruck, warnen die Experten. Die Credit Suisse rechnet daher damit, dass die SNB bis am 10. Dezember mit einer Senkung ihres bereits negativen Einlagenzinses nachziehen wird.

Renditedifferenz weitet sich aus

Trifft dies ein, weitet sich die Renditedifferenz zwischen Schweizer Immobilienanlagen und festverzinslichen Anleihen noch mehr aus und macht Investitionen in Schweizer Immobilen noch attraktiver, sagen die Experten der Credit Suisse.

Die Nachfrage nach Wohneigentum würde sich allerdings nicht gross verändern, weil sich tiefere Negativzinsen nicht in tieferen Hypothekarzinsen widerspiegeln. Der Mietwohnungsbau dagegen dürfte in Anbetracht der attraktiven Immobilienrenditen noch mehr Aufwind bekommen.

Auswirkungen von US-Zinsentscheid dürften überschaubar bleiben

Eine Zinsanhebung der US-Notenbank Fed dürfte gemäss den Experten hingegen nur geringe Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt haben. Dennoch – die Geschichte lehrt, dass der Rest der Welt nicht unberührt bleibt, wenn Amerika die Zinsen erhöht oder senkt. Trotzdem schätzen die Experten die Auswirkungen diesmal als überschaubar ein. Erstens werde sich die US-Notenbank bemühen, den Markt von einem nur sehr langsam steigenden Zinspfad zu überzeugen. Zweitens verhindere die nur zögerliche Erholung der Weltwirtschaft das Entstehen von Inflation, womit ein flach ansteigender künftiger Zinsverlauf glaubwürdig bleibe. Drittens lehne sich die EZB mit aller Macht gegen eine Erhöhung des globalen und vor allem des europäischen Zinsniveaus, indem sie soeben eine Verlängerung ihres quantitativen Lockerungsprogramms sowie eine Senkung des Einlagezinses beschlossen habe.

Immobilien-Ertragssteigerungen bleiben beschränkt

Mit jedem Impuls, der die Immobilienpreise in der Schweiz auf ein noch höheres Niveau schraubt, werden auch die Herausforderungen wachsen, warnen die Experten weiter. Die Basis für die höheren Bewertungen bildeten nämlich nicht Mietertragssteigerungen oder Signale einer wachsenden Nachfrage, sondern lediglich die tiefen Anleihenrenditen.

Ertragssteigerungen, welche die höheren Bewertungen stützen könnten, blieben in Anbetracht steigender Leerstände, einer Flut von regulatorischen Eingriffen und Abschwächungstendenzen bei der Nachfrage eng beschränkt. Ein Verbleib der Immobilienwirtschaft im «Sweet Spot», der ihr ein erfolgreiches Jahr nach dem anderen beschert habe, werde daher immer weniger wahrscheinlich.

Suche nach Wachstumtreibern ist in vollem Gange

Im Wissen darum sei die Suche nach künftigen Wachstumstreibern im vollen Gange, wie die Experten erklären. Die demografische Alterung werde mit Sicherheit neue Wachstumsfelder eröffnen, sei es in Form von Pflegezentren oder altersgerechten Wohnungen, wo der Bedarf stark zunehmen werde.