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Schweizer Wohneigentum dürfte nochmals teurer werden

Freitag, 28.10.2016

Nach Jahren des Booms wächst die Hoffnung auf eine sanfte Landung. Dabei hat sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zugunsten der Mieter verbessert. Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt robust, doch eher in tieferen Preisklassen.

Die Suche nach neuem Wohnraum ist für Mieter wieder attraktiver geworden. Einerseits ist in den letzten Jahren viel gebaut worden, wodurch sich das Angebot an Wohnraum ausdehnt. Laut Erhebungen von Wüest Partner stehen derzeit rund 157‘900 Wohnungen zum Bezug bereit. Andererseits lässt das Bevölkerungswachstum nach, wodurch die Zusatznachfrage abnimmt. So erstaunt es die Experten kaum, dass die Marktanspannung nachlässt. Kleinere Wohneinheiten zu eher moderaten Preisen bleiben aber nach wie vor gefragt. Diese Entwicklung dürfte sich laut Wüest Partner fortsetzen und im kommenden Jahr zu weiteren Mietpreisrückgängen führen, wie die Experten im aktuellen «Immo-Monitoring» weiter ausführen.

Einfamilienhäuser in Agglomerationsgemeinden dürften nochmals teurer werden

Bei den Einfamilienhäusern steht dem stabilen Angebot eine intakte Nachfrage gegenüber. Diese fokussiert sich jedoch vornehmlich auf Objekte, die weniger als 1,5 Millionen Franken kosten. Die Folge davon ist, dass preisgünstige Einfamilienhäuser an guten Lagen sehr gesucht sind und teurer werden. Im gehobenen Segment sind hingegen weiterhin sinkende Preise zu beobachten, wobei die Preisdynamik in den einzelnen Regionen und Segmenten sehr unterschiedlich ist, wie die Immo-Experten betonen.

In den Agglomerationsgemeinden legten die Preise in den letzten zwölf Monaten zu. In den Tourismusgemeinden hingegen sanken die Preise im Schnitt um 10.6%. Die stärksten Preisanstiege verzeichneten die beliebten inneren Agglomerationsgemeinden der Grossstädte. Für 2017 gehen die Immo-Experten davon aus, dass die Preise für Einfamilienhäuser gesamtschweizerisch voraussichtlich nochmals anziehen.

Preise für Eigentumswohnungen dürften wieder anziehen

Auch Eigentumswohnungen dürften 2017 nochmals teuer werden, sagen die Immo-Experten. Zum einen ist die Zahl der neu erstellten Eigentumswohnungen 2016 weiter zurückgegangen. So sind laut den Experten in den vergangenen zwölf Monaten bloss 13‘000 Eigentumswohnungen neu auf den Markt gekommen. Also Folge davon dürfte sich das gesamte Marktangebot in der zweiten Jahreshälfte reduzieren. Zum anderen bleibt die Nachfrage robust – trotz geltender Finanzierungsvorschriften und hoher Preisniveaus. 

Es zeigt sich zudem, dass die jüngst erlebte Divergenz zwischen steigenden Preisen in günstigen Regionen und sinkenden Preisen in Hochpreisregionen abzunehmen scheint: In Zürcher und Innerschweizer Gemeinden sinken die Preise nur noch langsam, während sie sich in der Region Genfersee endgültig stabilisiert zu haben scheinen.

Mietpreise für Büroflächen dürften 2017 einen weiteren Rückgang verzeichnen

Selbst auf dem Büroflächenmarkt herrschen gemäss Wüest Partner wieder etwas freundlichere Aussichten, als dies noch letztes Jahr der Fall war. Gleich mehrere Faktoren entwickeln sich demnach stabil: Das Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum, ebenso wie die Preise sowie die Insertionsdauern und Angebotszahlen. Immobilieneigentümer könnten deshalb positiver in die Zukunft blicken, geben sich die Immo-Experten überzeugt.

Sie gehen dennoch davon aus, dass die Marktsituation auch im kommenden Jahr anspruchsvoll bleibe. Mieter geniessen nämlich eine grosse Auswahl an Objekten mit unterschiedlichen Qualitäten und darüber hinaus eine grundsätzlich starke Position bei Mietvertragsverhandlungen. Die Mietpreise für Büroflächen dürften daher im kommenden Jahr einen kleinen Rückgang verzeichnen. Kritisch beurteilen die Immo-Experten vor allem die ausgeprägten regionalen Disparitäten, die den Markt weiter prägen würden.

Mietpreise für Schweizer Verkaufsflächen dürften unter Druck bleiben

Kein anderes Immobilienmarktsegment steht vor einer so grundlegenden Umwälzung wie jenes der Verkaufsflächen, prophezeien die Immo-Experten. Als Gründe nennen sie den gesellschaftlichen und technologischen Wandel, mit ihren weitreichenden Auswirkungen auf das Einkaufsverhalten der Menschen. Diese strukturelle Veränderung führt ihrer Meinung nach zu Veränderungen bei den Retailflächen, den Vertragsdauern, den Lagefaktoren und beim Management. Verschärft werde dies noch durch kurzfristige ökonomische Herausforderungen, womit sich das Vermarktungsumfeld für Verkaufsflächen als überaus schwierig präsentiere.

Auf die Umsätze der Einzelhändler drücken insbesondere das nachlassende Bevölkerungswachstum und die durch die anhaltende Stärke des Schweizer Frankens noch verstärkte Attraktivität von Einkäufen im Ausland. Die mittleren Mietpreise für Schweizer Verkaufsflächen dürften unverändert unter Druck und die Zahl der zur Vermietung ausgeschriebenen Flächen hoch bleiben.

Wohnungsbau expandiert weiter

Mangels Anlagealternativen treiben viele Investoren weitere Neubauprojekte voran. So wurden von Juli 2015 bis Juni 2016 Bewilligungen für den Bau von über 53‘000 Wohnungen erteilt, wovon rund 30‘000 Einheiten auf den Mietwohnungsmarkt entfallen. Wüest Partner geht davon aus, dass die Neubauinvestitionen im Segment der Mehrfamilienhäuser 2017 um weitere 1.2% ansteigen werden. Besonders stark zunehmen dürften die Neubauaktivitäten in vielen Regionen der Inner- und der Westschweiz.

Geschäftsbauten werden weniger, Industrie- und Gewerbeimmobilien mehr

Bei den Geschäftsbauten, also bei Büro-, Verkaufs- und Gastronomieflächen erwartet Wüest Partner 2017 eine negative Entwicklung. Als Grund nennen die Immo-Experten die Leerstände, welche die Investoren in diesem Segment weiterhin zurückhaltend agieren liessen. Der Rückgang dürfte ihrer Ansicht nach allerdings schwächer ausfallen, als noch in den Jahren 2013 bis 2015.

Die Baubewilligungen für Industrie- und Gewerbeimmobilien haben nach einer längeren Abwärtshase jüngst wieder zugelegt. Auch die Bildungs- und Gesundheitsbauten verzeichnen laut den Immo-Experten weiterhin sehr solide Wachstumsraten. Sie veranschlagen den voraussichtlichen Anstieg bei den Neubauinvestitionen deshalb mit 4.4%.

 
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