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Schweizer Immobilienpreise dürften weiter unter Druck kommen

Freitag, 16.01.2015

Investitionen und Bautätigkeit kamen bereits mit Annahme der Masseneinwanderungsinitiative unter Druck. Die Aufhebung des EUR-CHF-Mindestkurses dürfte das Wachstum weiter bremsen – die Unsicherheit steigt.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 15. Januar 2015 den EUR-CHF-Mindestkurs aufgehoben und die Zinsen für Guthaben auf den Girokonten ab einem bestimmten Betrag um 0,5 Prozentpunkte auf -0,75 Prozent gesenkt. Die Auswirkungen dieser Währungspolitik dürften die Wachstumsaussichten für die Schweizer Wirtschaft gemäss UBS weiter eintrüben.

Da die Zinskurve weiter gesunken ist, werden die tiefen Zinsen den Schweizer Immobilienmarkt weiterhin stützen. Auch die Zuwanderung dürfte in der kurzen Frist robust bleiben, was den Wohnimmobilienmarkt stützt, ist die UBS überzeugt.

Kommerzielle Immobilien hingegen werden die verschlechterte Perspektive des Wirtschaftswachstums unmittelbar zu spüren bekommen, insbesondere weil dieser Sektor in den letzten Jahren eine grosse Überkapazität aufgebaut hat. Entsprechend haben seit dem Entscheid der SNB die auf Geschäftsliegenschaften fokussierten börsennotierten Immobilientitel deutlich stärker korrigiert als die defensiveren eher wohnlastigen Immobilientitel.

Sollte in einem Zweitrundendeneffekt auch die Zuwanderung aufgrund geringerer Nachfrage nach Arbeitskräften nachgeben und parallel dazu das Wirtschaftswachstum rezessive Tendenzen aufzeigen, dürften auch die Eigenheimpreise ihre aktuellen Überbewertungen allmählich abbauen, so die UBS.

Bei Rezession dürften Wohnimmobilienpreise um bis zu 15% korrigieren

Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt dürfte vorerst nur geringfügig betroffen sein, denn er wird ein schwächeres Wirtschaftswachstum und eine leicht tiefere Immigration angesichts extrem tiefer Zinsen gut verkraften können. Doch das aktuelle Preisniveau bei Eigenheimen ist mittelfristig nur bei guter Konjunkturentwicklung haltbar. Im Falle einer Rezession rechnet die UBS mit merklichen Preisrückgängen von schweizweit bis zu 15% über die nächsten drei Jahre. Generell sinkt der Anreiz sich zu verschulden, da der reale Wert der Schuldenlast bei einer stärkeren deflationären Tendenz steigt.

Der Markt für Wohnrenditeliegenschaften könnte zum jetzigen Zeitpunkt am meisten profitieren. Denn die deutlich gesunkenen Zinsen verschärfen zusätzlich den Anlagenotstand, sodass die hohe Nachfrage die Renditen an Toplagen weiter in Richtung der 2%-Marke drängen wird. Die Aussichten auf Mietsteigerungen haben sich angesichts fallender Konsumentenpreise und Nominalzinsen nahe null indes klar verschlechtert. Erstens dürfte der Referenzzinssatz weiter fallen und zweitens werden sich die Mieten einem allgemeinen deflationären Druck nicht entziehen können.

Leerflächenquote von Geschäftsliegenschaften dürfte weiter zunehmen

Verschlechtern sich die Wirtschaftsaussichten, leidet der Markt für Geschäftsliegenschaften am stärksten. Im Büroflächenmarkt ist 2015 selbst bei hohem Beschäftigungswachstum mit einer Zunahme der Leerflächenquote um 0,5 Prozentpunkte zu rechnen. Halbiert sich das Wachstum der Bürobeschäftigung, so dürfte die Leerflächenquote bis Mitte 2016 laut UBS sogar um 1 bis 1,5 Prozentpunkte ansteigen.

Verkaufsflächen dürften ebenfalls in Mitleidenschaft gezogen werden, da die Frankenaufwertung den Einkaufstourismus ins angrenzende Ausland noch attraktiver macht.

Angesichts des anhaltenden Flächenwachstums und der Konkurrenz durch Onlinehandel wäre die Branche auf ein hohes Wirtschaftswachstum angewiesen. Vor allem grenznahe Shoppingcenter werden daher ab sofort mit einem spürbaren Rückgang der Umsätze zu kämpfen haben. Generell wird die Entwicklung von neuen Büro und Verkaufsflächen an Attraktivität verlieren. Ohne ein anhaltend hohes Wachstum der Beschäftigung und des privaten Konsums werden sich die Renditeerwartungen vieler Projekte nicht realisieren lassen.

Aussichten auf Gewinnwachstum bei Immobilienanlagen bleiben getrübt

Immobilienfonds büssten seit dem SNB-Entscheid nur marginal ein, doch Immobilienaktien liegen deutlich im Minus. Dennoch schnitten Immobilienwerte insgesamt relativ gut ab verglichen mit dem Gesamtaktienmarkt, der zeitweise bis zu 15% verlor. Die relativ gute Performance hat auch damit zu tun, dass die meisten Immobilientitel vollständig binnenmarktorientiert sind und deshalb von den Währungsturbulenzen kaum tangiert werden.

Schweizer Immobilienfonds und -aktien sind im langjährigen Vergleich relativ hoch bewertet und die Aussichten auf Gewinnwachstum bleiben getrübt. Die Spanne zwischen der erwarteten Ausschüttungsrendite und der Rendite von Staatsanleihen hat in den letzten Wochen und Tagen aber weiter zugenommen, was die hohe Bewertung aus unserer Sicht insgesamt rechtfertigt. Trübt sich die hiesige Konjunktur merklich ein, so dürften Immobilienfonds gegenüber den konjunktursensibleren Immobilienaktien die Nase vorn haben.

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