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Schweizer Immobilien sind bei Investoren nach wie vor begehrt

Mittwoch, 14.01.2015

Die Preise für Wohnimmobilien an guter Lage steigen weiter. Obwohl die Banken ihre Finanzierungsaktivität reduziert haben, bleiben Immobilien interessant für Investoren. Entsprechend hoch ist ihre Risikobereitschaft.

Immobilieninvestitionen in der Schweiz bleiben auch 2015 interessant: Rund 97% befragter Investoren im Schweizer Immobilienmarkt (unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs und Baugenossenschaften) bezeichnen den hiesigen Immobilienmarkt als attraktiv bzw. sehr attraktiv. Gegenüber dem Vorjahr ist dies eine Steigerung des Standortvorteils (2014: 80%). Das ergab die aktuelle Umfrage «Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt» des Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens Ernst & Young (EY), das seit 2010 jährlich erscheint. Auch im europäischen Vergleich schneidet die Schweiz noch besser als im Vorjahr ab und kann sich als gefragter Investitionsstandort beweisen (2014: 70%; 2015: 90%).

Abwertung des Rubels und Kapitalflucht könnten sich auswirken

Trotz regulatorischer Veränderungen und jüngsten Volksentscheiden gewährleistet die Attraktivität des Wirtschaftsstandortes Schweiz nach wie vor Anlagesicherheit, ist Daniel Zaugg, Partner und Sector Leader Real Estate bei EY Schweiz, überzeugt. Die sich aktuell zuspitzende Krise der russischen Wirtschaft durch die Abwertung des Rubels und der dadurch befürchteten Kapitalflucht könne Auswirkungen auf den Schweizer Immobilienmarkt haben, wie er meint.

Risikoreiche Investments gewinnen an Bedeutung

Dabei ist die Risikobereitschaft der Investoren weiterhin hoch (77%; 2014: 70%). Zeitgleich soll die Investitionstätigkeit von Schweizer Anlegern im Ausland zunehmen (73%), da höhere Renditeerwartungen sowie die begrenzten Investitionsmöglichkeiten im Heimmarkt diese interessanter machen.

Bezüglich Inbound-Investments herrscht hingegen weiterhin Unentschlossenheit darüber, ob internationale Investoren ihren Anteil am Transaktionsvolumen in der Schweiz steigern werden oder nicht (53% Zustimmung). Laut den aktuellen EY-Umfrageergebnissen stehen erfolgreichen Transaktionen abweichende Kaufpreisvorstellungen (96%) sowie die Höhe an erforderlichem Eigenkapital (77%) im Weg.

Bankenstresstest hinterlässt Spuren

Die Investoren beurteilen alternative Finanzierungsquellen, etwa durch Unternehmensanleihen (83%) sowie Versicherungen oder auch Pensionskassen (63%), als besonders bedeutsam. Einen wachsenden Trend sehen Investoren auf dem Verbriefungsmarkt, der gemäss 67% im Jahr 2015 weiter an Bedeutung gewinnen wird.

Gemäss Zaugg hinterlässt der Bankenstresstest trotz des stabilen Finanzierungsmarkts Spuren im Immobilienmarktumfeld: Etwas mehr als die Hälfte der Befragten erwartet eine Verminderung der Finanzierungsaktivitäten aufgrund der erhöhten Eigenkapitalanforderungen. Dies dürfte Akteure mit hohem Fremdkapitaleinsatz verdrängen oder diese gar zum Verkauf zwingen.

Versicherer und Immobilienfonds sind stärkste Käufergruppe

Der Untersuchung zufolge geht eine besonders hohe Immobiliennachfrage von Versicherungen (100%) und Immobilienfonds (100%) aus. Diese Akteure lösen somit im Vergleich zum Vorjahr die eigenkapitalstarken Family Offices (2014: 100%) als aktivste Käufergruppe ab.

Dem Trend des Vorjahres folgend befinden sich auf der Immobilienverkäuferseite nach wie vor Banken (88%). Diese Spitzenposition teilen sich Finanzinstitute neu mit Unternehmen, deren Kerngeschäfte keinen immobilienspezifischen Fokus haben (88%; 2014: 72%).

Immobilienpreise steigen weiter

Investoren legen ihr Hauptaugenmerk weiterhin auf Wohnimmobilien: 88% bezeichnen diese Nutzungsart als mittel bis sehr bedeutend in ihrem Investmentfokus. Von allen zentral gelegenen Immobiliensegmenten rechnen für den Wohnimmobilienmarkt mit Abstand die meisten Befragten mit Preissteigerungen (69%), im Vorjahr waren es noch 58%.

Wohnimmobilien werden am stärksten in Luzern (61%), St. Gallen (53%) und Basel (49%) nachgefragt. Zürich ist neu nicht mehr unter den Top 3-Standorten für Wohnobjekte vertreten (2104: Luzern: 50%; St. Gallen: 45%; Zürich: 42%). Dies liegt laut André Mathis, Senior Manager Real Estate bei EY Schweiz, an den bereits sehr hohen Preisen in Zürich. Die Spitzenplätze im Standort-Ranking bieten im Vergleich eine höhere Rendite bei gleichzeitig überschaubaren Risiken.

Nachfrage nach Büroimmobilien bleibt bescheiden

Büroimmobilien werden lageabhängig moderat (38%) bis gering (31%) nachgefragt. Dieser Trend setzt sich wie im Vorjahr beinahe unverändert fort (2014: 39% moderat; 31% gering). Das grosse Angebot an Bauprojekten steht im Ungleichgewicht zur gleichzeitig eher bescheidenden Nachfrage. Obwohl für Büroliegenschaften in sehr guten Lagen sowohl stabile (42%) als auch sinkende (46%) Preise erwartet werden, haben diese leicht an Dynamik verloren. Das Standort-Interesse ist bei Büroimmobilien schweizweit ausgeglichen: Zürich (27%) und Bern (22%) können sich jedoch als beliebteste Regionen im Investmentfokus auf den vorderen Rängen platzieren. «Büroimmobilien, auch in Top-Lagen, werden nicht mehr uneingeschränkt positiv betrachtet. Entscheidend sind effiziente Büroflächen, eine langfristige Vermietbarkeit der Immobilie und eine stabile Mieterstruktur», so Mathis.

Preise für Hotels an Sekundärlagen sinken

Bei Hotels wird von einer stabilen Preisentwicklung an sehr guten Standorten (68%) und von rückläufigen Preisen an Sekundärlagen (58%) sowie peripheren Standorten (79%) ausgegangen. Diese Aussagen beziehen sich vor allem auf Stadthotels und weniger auf Ressorthotels. Der Hotelmarkt ist zudem stark fragmentiert, da sich einerseits hochvermögende und andererseits institutionelle Investoren aktiv beteiligen, deren unterschiedliche Zielsetzung eine angemessene Rendite beinhaltet.

E-Commerce ist für den Handel eine zunehmende Konkurrenz

Auch bei den Einzelhandelsobjekten ist die Lage von zentraler Bedeutung: An 1-a-Standorten entwickeln sich die Preise stabil (62%), bei 1-b-Standorten (72%) und bei Objekten in der Peripherie (84%) ist der Ausblick jedoch negativ. Gemäss Zaugg nimmt der Verdrängungskampf in diesem Segment zu, weshalb die Lage und das Objekt von zentraler Bedeutung sind. Der stärkere Anstieg der Verkaufsflächen steht nicht im Verhältnis zu den Detailhandelsumsätzen.

Als stetig zunehmende Konkurrenz gilt der E-Commerce Bereich. Im Retail-Bereich wird der Markt für Einkaufszentren in Schweizer Städten als gesättigt angesehen (96%). Zudem sehen 69% klassische Warenhäuser gar als Auslaufmodell.

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