Renditen von indirekten Immobilienanlagen legen eine Verschnaufpause ein

Anders als klassische Aktien und Direktanlagen haben Immobilien-Aktiengesellschaften und -Fonds jüngst weniger gut rentiert. Flammt die Schuldenkrise in Europa erneut auf, rückt der Sicherheitsgedanke wieder in den Vordergrund, so die Experten.

Sowohl Aktiengesellschaften wie auch Fonds mit Fokus auf Immobilien haben seit ihrem Höchststand im August 2012 hauptsächlich seitwärts tendiert. Insbesondere im Vergleich zu den klassischen Aktien hat sich eine Schere aufgetan: so übertrumpften Aktien im Swiss Performance Index (SPI) mit einer Gesamtrendite von 17,7% jene von Immobilienaktiengesellschaften um fast 10 Prozentpunkte. Diese Entwicklung der letzten Monate werfe gewisse Fragen auf, wie die Immobilienexperten von Wüest & Partner in ihrem «Immo-Monitoring 2013/2» ausführen.

Direkte Immobilienanlagen bewähren sich gut

Für direkte Immobilienanlagen in der Schweiz kam die Wende mit dem Platzen der Dotcom-Blase an den Aktienmärkten im Jahr 2001. Seither übertraf die Gesamtrendite von direkten Immobilienanlagen jene von kotierten Schweizer Aktienwerten deutlich, bei moderaterem Risiko, wie die Immobilienexperten erklären.

Auch das Jahr 2012 war aus Investorensicht ein überdurchschnittliches Jahr. Die Gesamtrenditen sind zwar von 7,8% auf 6,8% zurückgekommen. Damit lagen sie aber immer noch deutlich über dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Auch die Wertänderungsrendite ist laut Experten mit 2,3% 2012 gegenüber 3,1% im Vorjahr hoch ausgefallen. Die Immobilienpreise von Direktanlagen sind also weiter gestiegen. «Das bedeutet, dass nach wie vor ein Nachfrageüberhang besteht – trotz oder gerade wegen des hohen Preisniveaus. Praktisch bedeutet dies, das sich die mittlere Zahlungsbereitschaft der Käufer für zukünftig erwartete Nettomieterträge weiter erhöht hat», so Wüest & Partner.

Indirekte Immobilienanlagen «verschnaufen»

Indirekte Immobilienanlagen entwickeln sich in Aktienmarkt-Boomphasen unterdurchschnittlich; in Zeiten eines wirtschaftlichen Abschwungs jedoch überdurchschnittlich, wie die Experten erläutern. Vor allem die Gesamtrenditen von Schweizer Immobilienfonds, die sich mehrheitlich aus Mehrfamilienhäusern zusammensetzen, korrelieren nur schwach mit anderen Anlageklassen. Mieterträge sind somit weniger konjunkturanfällig.

Gerade deshalb blühten indirekte Immobilienanlagen in Krisenphasen der Finanz- und Kapitalmärkte verstärkt auf, so die Immobilienexperten. Im anhaltenden Tiefzinsumfeld komme hinzu, dass Renditeliegenschaften als Obligationen-Ersatz gehandelt würden.

Seien die skizzierten Muster stabil, hätten insbesondere die Immobilienfonds bei einem erneuten Aufflammen der europäischen Schuldenkrise gute Karten, so die Experten weiter. Im Fall von starken negativen Auswirkungen auf die weltweite Volkswirtschaft werde der Sicherheitsgedanke wieder in den Vordergrund rücken. Die zukünftigen Gesamtrenditen von kotierten Immobilienaktien würden überdurchschnittlich stark davon abhängen, wie der hiesige Aktienmarkt auf die makroökonomischen Entwicklungen der Schweiz kurz- und mittelfristig reagiere.

«Setzt sich die Aufholjagd der Aktienmärkte im Laufe dieses Jahres fort und fasst die Konjunktur gleichzeitig noch fester Tritt, stellt die verhaltene Kursentwicklung von Immobiliengesellschaften tatsächlich eine zwischenzeitliche Verschnaufpause dar», schliessen die Experten.

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