Die Angebotspreise bei Eigentumswohnungen sind 2015 nominal um 1.5% gestiegen; bei Einfamilienhäusern um 2%. Trotz kletternder Eigenheimpreise seit 16 Jahren sind die laufenden Kosten eines Eigenheims seit Mitte 2014 erstmals wieder tiefer als die Mietkosten eines vergleichbaren Objekts. Der Kreis der Haushalte, die ein Eigenheim erwerben wollen, hat sich damit nochmals erweitert, wie aus dem «UBS Real Estate Focus 2016» hervorgeht.

Zahl der Haushalte die Eigenheimkauf finanzieren können hat sich halbiert

Doch der Eigenheimkauf wird zunehmend erschwert. Denn die Einkommen haben im Gegensatz zu den Preisen kaum zugelegt und die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken begrenzen die maximale Hypothekarverschuldung eines Haushalts auf fünf bis sechs Jahreseinkommen. Noch 2008 hätte die Hälfte der Schweizer Haushalte für eine Neubauwohnung von 120 Quadratmetern eine Finanzierung von 80% des Kaufpreises erhalten; heute ist es bloss noch ein Viertel der Haushalte.

Eigentumswohnungen in der Peripherie werden beliebter

Haushalte verlagern ihre Nachfrage zunehmend von den Hochpreisregionen an Orte mit erschwinglichen Objekten. So sind die Eigenheimpreise im letzten Jahr am stärksten in der Ostschweiz und dem Deutschschweizer Mitteland gestiegen. Zudem überdenken viele Haushalte ihren Flächenanspruch gezwungenermassen. Stockwerkeigentum gehört aufgrund des relativ geringeren Kapitalbedarfs zu den Hauptprofiteuren dieser Entwicklung. Die Eigentumswohnung dürfte somit auch in peripheren Lagen das Einfamilienhaus zunehmend als Eigentumsform erster Wahl verdrängen, so die Experten der UBS.

Preise für Eigenheime dürften im laufenden Jahr kaum weiter steigen

Trotz weiterhin tief bleibender Nutzungskosten dürften die Eigenheimpreise im laufenden Jahr nicht weiter steigen, wie die UBS-Experten annehmen. Auf breiter Front greifende Kreditrestriktionen, zunehmende Leerstände und kaum wachsende Einkommen begrenzten den Spielraum für Preisanstiege auch in der Peripherie. Die Angebotspreise für Einfamilienhäuser dürften im laufenden Jahr im schweizweiten Durchschnitt stagnieren; die Angebotspreise für Eigentumswohnungen könnten gar um 1% fallen.

Bei Mehrfamilienhäusern die Zinsrisiken reduzieren

In einem anhaltenden Tiefzinsumfeld sind Mehrfamilienhäuser der Renditestar im Schweizer Anlageuniversum. Sie gehören zu den wenigen verbleibenden Anlagen mit sicheren und positiven Zahlungsströmen und bleiben als solche gefragt. Doch schon bei einem Anstieg der Renditen langfristiger Eidgenossen auf 2% drohen bei Mehrfamilienhäusern deutliche Verluste, mahnen die Experten. Aus Gesamtrenditesicht seien Renditeliegenschaften an Spitzenlagen einer Cash-Anlage – trotz Negativzinsen – nur überlegen, falls das Tiefzinsumfeld noch mindestens 15 Jahre anhalte. Deshalb erachten die Experten es aktuell als sinnvoll, Zinsrisiken zu reduzieren und die erweiterte Agglomeration – trotz höherem Mietausfallrisiko – den Zentrumslagen vorzuziehen.

Marktmieten dürften 2016 leicht fallen

Für höhere Mietpreise besteht, auch im Falle eines Zinsanstiegs, nur wenig Potenzial, sagen die Experten. Erstens begrenze die steigende Leerstandsquote bei Mietwohnungen das Mietsteigerungspotenzial. Zweitens seien in den letzten Jahren trotz eines fallenden Referenzzinssatzes die Mieten nur zögerlich gesenkt worden, was einer Anhebung der Mieten bei einem Zinsanstieg im Weg stehen würde. Drittens seien die Mieten von Neubauwohnungen aktuell überhöht im Vergleich zu den Marktmieten älterer Wohnungen. Marktmieten dürften damit 2016 sogar leicht fallen.

Büroflächenmarkt ist im Zwiespalt

Spitzenanfangsrenditen haben mit 2.5% auch auf dem Büromarkt ein Rekordtief erreicht. Im Gegensatz zum Wohnungsmarkt sind die Kaufpreise für Liegenschaften an schlechteren Lagen aufgrund der Leerstandsrisiken in den letzten Jahren kaum gestiegen. Nimmt die Zahl der Bürobeschäftigten wie in den letzten Jahren weiter zu, so ist aber eine Stabilisierung der Marktsituation absehbar.

Aus Investorenperspektive dürften B- oder C-Lage-Büroliegenschaften daher Chancen bieten, da mittelfristig mit einer sinkenden Renditedifferenz zu Toplagen zu rechnen sei. Zurzeit werten die Experten die Zentralschweiz für Büroflächeninvestitionen am attraktivsten. Im laufenden Jahr gehen sie aber gesamtschweizerisch noch von steigenden Leerständen und weiter sinkenden Mieten aus.