Nach dem SNB-Entscheid, den Euro-Mindestkurs aufzuheben und die Zinsen nochmals zu senken, hat sich die Ausgangslage für die Schweizer Wirtschaft entscheidend verändert. Wie die Konsequenzen für den hiesigen Immobilienmarkt aussehen, hängt vom Verlauf des Wechselkurses sowie von den Reaktionsmustern der Wirtschaftsakteure und Anleger ab. Die Auswirkungen werden den Immobilienmarkt über die realwirtschaftliche Entwicklung wie auch über die Anlagepräferenzen erreichen. Die Aussichten in der Realwirtschaft haben sich eingetrübt: Weniger neue Arbeitsstellen, eine nachlassende Zuwanderung oder gar sinkende Löhne dürften Auswirkungen auf alle Segmente des Immobilienmarkts haben, wenn auch in unterschiedlicher Stärke. Vor allem drei Segmente sind betroffen: Zweitwohnungen, Wohnimmobilien in Grenznähe sowie Geschäftsflächen. Zu diesem Fazit gelangen die Immobilien-Experten von Wüest & Partner in ihrem Winter-Update im Rahmen des Immo-Monitorings.

Immobilienmarkt ist für Anleger noch attraktiver geworden

Aus Anlegersicht hat der Immobilienmarkt nochmals an Attraktivität gewonnen, vor allem weil Bundesobligationen keine Renditen mehr abwerfen und der Zinsspread zur risikolosen Anlage bei Immobilieninvestments eine zentrale Richtgrösse ist. Ausserdem haben sich die Volatilitäten und damit die Risiken bei anderen Anlageformen (unter anderem Aktien) erhöht.

Preisschub für Mietwohnungen ist 2015 nicht zu erwarten

Bei den Mietwohnungen vermochte die Neubautätigkeit im vergangenen Jahr die Nachfrage zu befriedigen und trug sogar zu einem Abbau der aufgestauten Nachfrage bei. Die Angebotsmieten sind dadurch unterdurchschnittlich stark gestiegen (+1.7%). Die Experten von Wüest & Partner rechnen auch für 2015 mit keinem grossen Preisschub.

Marktberuhigung bei Eigentumswohnungen setzt sich fort

Bei den Eigentumswohnungen setzt sich die Marktberuhigung trotz der tiefen Zinsen fort, sind die Experten überzeugt. Insbesondere das hohe Angebot – mittlerweile zu einem grossen Teil auch in peripheren Lagen – soll weitere Preisanstiege dämpfen.

Preise für Einfamilienhäuser sind 2014 nur wenig angestiegen

Das Segment der Einfamilienhäuser verzeichnete 2014 den tiefsten Preisanstieg seit der Jahrtausendwende (+0.8% im Schweizer Schnitt). Die Preisentwicklung ist gemäss den Experten jedoch von grossen regionalen Unterschieden geprägt, mit Preisrückgängen in den Regionen Genf und Zürich und Anstiegen in vielen anderen Gebieten.

Mietpreise für Geschäftsflächen bleiben unter Druck

Sowohl die Büro- als auch die Verkaufsflächen bewegen sich in einem sehr anspruchsvollen Umfeld, betonen die Experten. Während im Büroflächenmarkt das Flächenwachstum Sorgen bereitet, führt bei den Verkaufsflächen ein verändertes Nachfrageverhalten zu grossen Herausforderungen. Auch wenn das Angebot an zusätzlichen Flächen in beiden Segmenten langsam zurückgehen dürfte, bleiben die Mietpreise unter Druck.

Wohnbedürfnisse haben sich verändert

Der Grossteil der Schweizer Bevölkerung ist gemäss eigenen Angaben sehr zufrieden mit der momentanen Wohnsituation. Trotzdem geben 39% an, dass sie zumindest mit dem Gedanken spielen, in absehbarer Zeit umzuziehen. Doch welche Personen sind es, die besonders häufig umziehen? Welche Anforderungen stellen sie an die neue Wohnung? Und wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie Wohneigentum nachfragen?

Basierend auf den Antworten der «Immo-Barometer»-Umfrage wurden die befragten Personen in vier Segmente unterteilt. Abhängig vom Einkommen, vom Alter, vom Haushaltstyp und von der Lebenseinstellung lassen sich deutliche Unterschiede in Bezug auf die Umzugswahrscheinlichkeit und die relevanten Suchkriterien erkennen.

Aufgrund der Ergebnisse der Umfrage ist es ebenfalls möglich abzuschätzen, in welchen Regionen der Schweiz eine Überversorgung an Wohneigentumsobjekten besteht. Dazu wurden in einem ersten Schritt die Nachfragepotenziale für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ermittelt; diese wurden dann dem bestehenden Angebot gegenübergestellt.

Preise in der Romandie sinken, in Zürich, Bern und Ostschweiz steigen sie

Die Ergebnisse zeigen eine hohe Marktliquidität in der Westschweiz, der eine eher moderate Nachfrage gegenübersteht; dieses Bild korrespondiert mit den aktuell stagnierenden oder bereits sinkenden Preisen in der Romandie. In den Regionen Zürich, Bern und Ostschweiz hingegen trifft eine starke Wohneigentumsnachfrage auf ein relativ knappes Angebot.