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Die Risiken im Schweizer Immobilienmarkt bleiben 2017 konstant

Freitag, 17.02.2017

Überhitzungstendenzen sehen einige Immobilienexperten nicht. Sie argumentieren mit der gesunkenen Verschuldungsquote, einem stabileren Markt, tieferem Preiswachstum und positiven Wirtschaftsaussichten. Käufer könnten davon profitieren.

Der Schweizer Immobilienmarkt birgt keine erhöhten Risiken, sagen die die Experten von MoneyPark, eine Beratungsplattform für Finanzprodukte, die auch Hypotheken vermittelt. Von Überhitzungstendenzen ist ihrer Meinung nach nichts zu spüren, weder preisseitig noch bei der Vergabe von Krediten. Sie bewerten den Kauf von Immobilien daher als weiterhin attraktiv. Der Real Estate Risk Index von MoneyPark ist im letzten Quartal 2016 denn auch bei 3.3 Indexpunkten und damit konstant geblieben. Er signalisiere damit für 2017 «einen gesunden und stabilen Markt». Die Arbeitslosigkeit habe zwar – für Schweizer Verhältnisse – auf hohen 3.3% stagniert. Die Verschuldung der Haushalte nehme aber weiter ab und habe einen neuen Tiefstand erreicht, so die Experten. 

Verschuldungsquote ist gesunken

Tatsächlich ist die Verschuldungsquote im letzten Quartal 2016 offenbar auf einen neuen Tiefststand von 1.4 gesunken. Das bedeutet, die Immobilienkäufer nehmen (nur) das 1.4-fache als Hypothekarkredit auf, was sie als Vermögen (inklusive Gelder der 2. und 3. Säule sowie Wertschriftendepots) zur Verfügung haben.

Eine Tendenz der Finanzinstitute, höhere Risiken bei der Kreditvergabe einzugehen, ist laut den Experten nicht zu verzeichnen. Und dies trotz anhaltendem Negativzinsumfeld und einem zunehmenden Wettbewerb im Markt durch neue Markteintritte von Pensionskassen, aber auch durch P2P-Anbieter. 

Versicherungen unterbieten Banken auch bei 5-jährigen Festhypotheken

Im letzten Quartal 2016 stiegen die Zinsunterschiede zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter leicht an und erreichen laut MoneyPark 68 Basispunkte. Die Zinsunterschiede seien nicht zuletzt Markteintritten von Pensionskassen, Versicherungen und Anlagestiftungen geschuldet, die mittlerweile Banken nicht mehr nur bei langen Laufzeiten unterböten, sondern auch bei kürzeren Laufzeiten konkurrenzieren würden.

In einer aktuellen Studie zeige sich, dass Versicherungen die Banken auch bei 5-jährigen Festhypotheken unterböten. Angesichts der nach wie vor attraktiven Margen im Hypothekargeschäft und dem bis anhin noch moderaten Wettbewerb, ziehe der Markt weitere Anbieter an, die verstärkt in das ehemalige Hoheitsgebiet der Banken vordringen würden.

Hypothekarnehmer können sparen

Ausgehend von einer durchschnittlichen Hypothekarsumme von 700´000 Franken und einer durchschnittlichen Laufzeit von 7 Jahren böte sich den Hypothekarnehmern, die gut verhandeln würden, ein Sparpotenzial von mindestens 33´000 Franken über die gesamte Laufzeit, erklären die Experten weiter.

Markt hat sich eingependelt und ist stabiler als in früheren Jahren

Das quartalsweise Wachstum der Immobilienpreise betrug laut MoneyPark jeweils weniger als 2% über die letzten Jahre hinweg. Im Vergleich zu den Konsumentenpreisen, die tendenziell eher rückläufig gewesen seien, würden die Immobilienpreise jedoch weiterhin steigen. Von Überhitzungen, wie sie in den 1970er und 1990erJahren zu beobachten gewesen seien, sei man heute jedoch weit entfernt, sind die Experten überzeugt. Es scheine vielmehr, dass der Markt sich eingependelt habe und weitaus stabiler als in den Jahren zuvor sei. Dies dürfe nicht zuletzt auch an den regulatorischen Eingriffen liegen, die zu einer preisseitigen Dämpfung des Marktes beigetragen hätten.

Preiswachstum verlangsamt sich

Obschon man preisseitig seit einigen Quartalen eine Verlangsamung des Wachstums verzeichne, sei der Immobilienmarkt nach wie vor attraktiv. Dies nicht allein für institutionelle Investoren, wie Pensionskassen und Versicherungen. Diese würden ihre Prämiengelder, angesichts volatiler Aktienmärkte und der Flaute auf den Bondmärkten, vermehrt in Immobilien und Hypotheken anlegten, wo sich nach wie vor attraktive Renditen bei geringen Risiken erwirtschaften liessen. Attraktiv sei der Immobilienmarkt auch für Käufer, die sich mit der eigenen Immobilie ihren Wohntraum erfüllen und gleichzeitig privat vorsorgen wollten.

Höhere Leerstandesquote erhöht die Verhandlungsmacht

Die höhere Leerstandesquote erhöhe die Verhandlungsmacht der Immobilienkäufer und eröffne ein breiteres Angebot. Zudem machten die tiefen Hypothekarzinsen Wohneigentum im Vergleich zur Miete vorteilhaft. Denn die Senkung des Referenzzinssatzes werde nie 1:1 an die Mieter weitergegeben. Einerseits müsse die Mietreduktion bei der Verwaltung explizit verlangt werden. Die Eigentümerschaft  könne zudem eine allgemeine Kostensteigerung aufrechnen, um die Mietzinssenkung abzulehnen oder zu mindern, wie Stefan Heitmann, CEO von MoneyPark, erklärt. Hinzu komme, dass sich der Referenzzinssatz an den volumengewichteten Hypothekarzinsen orientiere und jeweils sogar leicht über diesen liege. Hypothekarnehmer profitierten von den tiefen Zinsen also weitaus mehr und ungleich direkter.

MoneyPark erachtet die wirtschaftlichen Aussichten positiv

Eine Arbeitslosenquote von 3.3% scheine aus heutiger Sicht zwar hoch, entspreche damit aber dem langjährigen Durchschnitt seit 1995. Nichtsdestotrotz bliebe die Arbeitslosigkeit ein zentraler Faktor, der die Ausfallrisiken im Hypothekarmarkt massgeblich beeinflusse. Ein Blick auf den Einkaufsmanager-Index verspreche indes durchaus positive Wirtschaftsaussichten. Mit knapp 65 Punkten Ende Jahr rangiere dieser deutlich in der Wachstumszone und zeige über mehrere Quartale hinweg einen positiven Trend. Dies reduziere die Risiken auf dem Immobilienmarkt und relativiere die Arbeitslosenzahlen.

 
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