Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich im letzten Jahr von Extremen verabschiedet. Der Wohnmarkt tendierte zu gleichbleibenden oder leicht tieferen Preisen. Auf dem Büromarkt sanken die Leerstände vielerorts, während die Preise leicht anzogen. Über alles gesehen ist die sanfte Landung Tatsache geworden. Der rekordtiefe Referenzzinssatz stellt für die Stabilität des Wohnmarktes allerdings ein Risiko dar. Steigt der Zinssatz rasch an, geraten sowohl Mieter als auch Investoren in Zugzwang, wie CSL Immobilien in ihrem Ende März publizierten Immobilienmarktbericht Schweiz 2016 schreibt.

Die Leerstandquoten auf dem Schweizer Büromarkt dürften sinken

Der Schweizer Büromarkt verzeichnete 2014 noch rund 2.25 Millionen Quadratmeter, die innerhalb von sechs Monaten verfügbar waren – ein langjähriger Höchststand. Da die Investoren jedoch rechtzeitig gegensteuerten, setzte 2015 eine Gegenbewegung ein. Mit noch 1.74 Millionen Quadratmetern verfügbarer Fläche bewegte sich das Angebot deutlich nach unten. Die Angebotsziffer sank von 5.6% auf 4.3%. Dieser Normalisierungstrend zeigte sich sogar im Wirtschaftsraum Zürich, der von einem starken Überangebot geprägt ist: Die verfügbaren Flächen sanken von 827'000 Quadratmeter auf 727'000 Quadratmeter.

Überangebot im Wirtschaftsraum Zürich setzt Büromietpreise unter Druck

Im Wirtschaftsraum Zürich stiegen die mittleren Büromietpreise 2015 in den allermeisten Gebieten aufgrund des sinkenden Angebots leicht an. Die Topmieten landesweit werden weiterhin im Zürcher Central Business District mit 850 pro m2 und Jahr sowie im Genfer Zentrum mit 900 m2 bezahlt.

Eine Ausnahme ist der Wirtschaftsraum Zürich. Insbesondere in Zürich Nord werden bald neue, grössere Büroliegenschaften wie das Ambassador House auf den Markt kommen. Das Überangebot wird sich dadurch wieder akzentuieren, wodurch der Druck auf die Mietzinse steigt. Die Eigentümer werden jedoch den Mietern weniger auf dieser Ebene entgegenkommen als durch eine verstärkte Incentivierung, beispielsweise mit mietfreien Einstiegsmonaten und Beiträgen an den Mieterausbau.

Für 2016 und 2017 erwartet CSL Immobilien auf dem Büromarkt landesweit einen weiteren moderaten Rückgang der Leerstandsquoten.

Preise auf dem Wohnungsmarkt dürften sich moderat entwickeln

Im Wohnungsmarkt des Wirtschaftsraums Zürich hat sich die prognostizierte stabile Entwicklung auf hohem Niveau bestätigt. In einer Mehrzahl der Gebiete blieben die mittleren Mietzinse auf Vorjahresniveau.

Die mittleren Kaufpreise dagegen stiegen leicht an. Eine Ausnahme im Eigentumsbereich stellen Wohnungen im obersten Preissegment dar, die weiterhin stark unter Druck stehen; Beispiele dafür sind etwa das rechte Zürichseeufer oder die Stadt Zürich. Die von 1.29% auf 1.11% gesunkene Leerstandquote von Mietwohnungen im Wirtschaftsraum Zürich belegt die gute Absorption und Vermietung, dürfte aber teils eine Folge der im Vorjahresvergleich gesunkenen Wachstumszunahme des Gesamtmarkts sein.

Für 2016 und 2017 rechnet CSL Immobilien auf dem Wohnungsmarkt mit einer weiterhin moderaten Preisentwicklung. Dazu beitragen dürfte das steigende Angebot, das sich auf der Basis einer zunehmenden Zahl von Baubewilligungen bereits abzeichnet.

Steigender Referenzzinssatz könnte zu Leerständen bei teureren Objekten führen

Die rekordtiefen Hypothekarzinsen sorgen für eine ungebrochen starke Nachfrage nach Wohneigentum. Da die Banken die Tragbarkeit von Hypothekarkrediten jedoch weiterhin mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% prüfen, würde ein moderater Zinsanstieg die Nachfrage im Wohnmarkt nicht stark tangieren.

Anders sieht es im Mietwohnungsmarkt aus: Der hohe Nachfragedruck seitens der Investoren hat die Renditen erodiert. Insbesondere bei neu erstellten Mietwohnungen äussert sich dies in nach oben ausgereizten Mietzinsen. Dies wiederum könnte bei einem raschen Anstieg des Referenzzinssatzes Mieter aber auch Eigentümer in Zugzwang bringen. 

Mieter könnten sich gezwungen sehen, in günstigere Wohnungen auszuweichen. Die Eigentümer müssen sich deshalb angesichts drohender Leerstände gut überlegen, ob sie Erhöhungen des Referenzzinssatzes vollumfänglich weitergeben wollen. Vorausschauende Eigentümer reizen in der jetzigen Situation das Ertragspotenzial ihrer Liegenschaften nicht zu 100 Prozent aus, sondern antizipieren den früher oder später steigenden Referenzzinssatz.

Renditen dürften weiter sinken

Bei Investments macht sich der durch mangelnde Alternativen gestützte Anlagedruck bemerkbar: Für Büroliegenschaften an bester Lage (Lageklasse A) sind die Investoren mit einer Nettorendite von 2.75% zufrieden. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 3.2%.

In Lageklasse B ist die Renditeerwartung von 4.2 % auf 3.5 % und damit noch deutlicher gesunken. Einzig bei den Klasse-C-Liegenschaften resultierte aufgrund des steigenden Risikos einer solchen Investition eine Zunahme der Renditeerwartung auf 6.75%. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Wohnimmobilien. Für eine Wohnüberbauung der A-Klasse wird im Schnitt nur noch eine Nettorendite von 2.25 % erwartet.