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Die Preise für Eigenheime dürften in den kommenden Quartalen nur noch moderat steigen

Mittwoch, 19.10.2016

Die Zürcher Transaktionspreise für Wohneigentum sind im 3. Quartal 2016 nicht weiter gestiegen. Für Stockwerkeigentum allerdings schon. Die Marktmieten sind gesunken. Langfristige Hypotheken sind nochmals attraktiver geworden.

Nach dem deutlichen Wachstum der vergangen Quartale bleiben die Transaktionspreise im Kanton Zürich im dritten Quartal 2016 stabil. Die Angebotspreise steigen jedoch klar: im Wirtschaftsraum Zürich um 1.6% und in der Schweiz um knapp 1%. Im Mietmarkt ist der Höhepunkt bereits überschritten. Die Marktmieten bewegen sich im Kanton Zürich und in der Schweiz kaum. 

Die Nationalbank hält an ihrem Regime der Negativzinsen fest, und die Hypothekarzinsen bleiben historisch tief. Die Finanzierung von Wohneigentum ist im dritten Quartal sogar nochmals günstiger geworden. Aufgrund der hohen Preise und der Regulierung hat dies jedoch nur noch einen beschränkten Enfluss auf die Eigenheimnachfrage. Darum gehen die Experten der Zürcher Kantonalbank (ZKB) für die nächsten Quartale nur von leicht steigenden Eigenheimpreisen aus, wie sie im aktuellen Immobilienbarometer schreiben.

Im Mietmarkt wirken sich die Negativzinsen auf das Angebot aus: Die Realisierung von Mehrfamilienhäusern ist für Investoren attraktiv, die Bautätigkeit ist hoch. Die Zuwanderung daggen ist rückläufig, was die Nachfrage abschwächt. Daher werden die Mieten weiter unter Druck geraten.

Zürcher Transaktionspreise bewegen sich seitwärts

Die Transaktionspreise haben sich im Kanton Zürich in den letzten Quartalen sehr dynamisch entwickelt. Der ZWEX stieg bis zum zweiten Quartal 2016 um über 4% im Vergleich zum Vorjahresquartal. Im dritten Quartal steigen die Preise nicht mehr, sie verharren auf dem Niveau des Vorquartals. Die ZKB geht nicht davon aus, dass dies nur ein Zwischentief ist. Die Preise für Wohneigentum werden angesichts der beschriebenen Marktsituation auch in den kommenden Quartalen nur leicht steigen. 

Angebotspreise steigen weiter

Die Angebotspreise auf homegate.ch steigen auch im dritten Quartal 2016. In der Schweiz beträgt das Wachstum knapp 1%, im Wirtschaftsraum Zürich sogar 1.6%. Bereits im zweiten Quartal erhöhten sich die Angebotspreise ähnlich stark. Im Vergleich zum Vorjahresquartal resultiert ein Plus von 2% (Schweiz), bzw. 2.5% (Wirtschaftsraum Zürich). Auch bei den Angebotspreisen dürfte das Szenario eines gedämpften Preiswachstums eintreten.

Marktmieten kommen preislich leicht zurück

Die Entspannung bei den Marktmieten hat sich im dritten Quartal bestätigt. Die Angebotsmieten auf homegate.ch können als Marktmieten interpretiert werden. Sie sinken im Kanton Zürich um 0.3%, gesamtschweizerisch bleiben sie praktisch auf Vorquartalsniveau. Im Kanton Aargau bewegen sie sich ebenfalls seitwärts.

Die Neubautätigkeit bei Mehrfamilienhäusern ist hoch, was das Angebot von Mietwohnungen erhöht. Die abgeschwächte Zuwanderung führt vor allem im Mietmarkt zu einer tieferen Nachfrage, da die allermeisten Zuwanderer zunächst Mieter sind.

Bautätigkeit bleibt stabil, während die Zuwanderung sinkt

Die Bautätigkeit entwickelt sich robust, während die Zuwanderung abnimmt. In der Schweiz wurden im dritten Quartal Baubewilligungen für über 11‘500 Wohnungen und Gesuche für rund 14‘200 Wohnungen erteilt. Auch im Kanton Zürich ist die Bautätigkeit weiterhin hoch. Die Nettozuwanderung in die Schweiz ist bis zum Monat August fast ein Viertel tiefer als im Vorjahr. Das Verhältnis von Bautätigkeit und Zuwanderung ist daher aktuell viel höher als in den vergangenen Jahren.

Mietersuche dauert länger

Die Vermarktungsdauer ist ein Indikator für die Knappheit auf dem Immobilienmarkt. Bei den Mietwohnungen dauerte die Absorption einer Wohnung in der Schweiz im dritten Quartal 26 Tage. Dies ist zwei Tage länger als im Vorquartal und deutlich höher als im langjährigen Durchschnitt. Diese Beobachtung bestätigt die im Mietmarkt rückläufige Knappheit. Beim Stockwerkeigentum sinkt die Insertionsdauer in der Schweiz von 59 auf 50 Tage, im Wirtschaftsraum Zürich von 59 auf 52 Tage.

Zehnjährige Hypotheken sind schon für 1.5% Zins zu haben

Die Zinsen für zehnjährige Festhypotheken sinken im dritten Quartal nochmals. So liegt der Richtzinssatz der Zürcher Kantonalbank für eine zehnjährige Hypothek bei 1.5% (Q2: 1.6%). Die kurz- und mittelfristigen Zinssätze sind dagegen praktisch unverändert geblieben. Daher sind die langfristigen Hypotheken im Vergleich zu den anderen attraktiver geworden.

 
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