Leerstände – ein Wort, das die Schlagzeilen zum Immobilienmarkt noch einige Jahre dominieren wird. Dies aus dem einfachen Grund, weil hohe Leerstände ein zwangsläufiges Produkt der Tiefstzinsen sind. Im Meer renditeschwacher Kapitalanlagen stechen die Immobilienrenditen weitherum klar hervor. Deswegen fliesst viel Kapital in Immobilienentwicklungen, was vor allem bei Mietwohnungen zu einer Ausweitung der Flächen beiträgt. Da die Tiefzinsen noch für geraume Zeit vorherrschen dürften, werden auch die Leerstände nicht verschwinden, wie im Credit Suisse «Immobilienmonitor Schweiz» für das 3. Quartal 2016 nachzulesen ist.

Anhaltendes Tiefzinsumfeld fördert Leerstände

Je länger das Tiefzinsumfeld anhält, desto grösser wird die Zahl leer stehender Flächen sein. Die mittlerweile erreichten Niveaus sind dank tiefer Ausgangslage zwar noch überschaubar, der gradlinige Aufwärtstrend gibt aber dennoch Anlass zur Sorge. Dies vor allem auch, weil der Anstieg der Leerstände vor dem Hintergrund einer vergleichsweise robusten Nachfrage stattfand, die nun aber allmählich an Dynamik einbüsst.

Mieter profitieren von hohen Leerständen

Für die Mieter ist das eine gute Nachricht. Sie dürften in den kommenden Jahren am längeren Hebel sitzen. Volkswirtschaftlich gesehen sind Märkte, auf denen abwechslungsweise die eine und dann wieder die andere Marktseite dominiert, gesunde Märkte. Dies sollte all denjenigen Kräften, die zu Markteingriffen und zusätzlichen Regulierungen aufrufen, Grund genug sein, ihre Position zu überdenken. Geduld ist auf dem trägen Immobilienmarkt häufig der bessere Ratgeber als voreilige Eingriffe ins Marktgefüge, die das empfindliche Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aus den Angeln heben können.

Bauwirtschaft hat derzeit noch genug Arbeit

Positives kann auch die Bauwirtschaft der aktuellen Situation abgewinnen. Sie dürfte sich in den nächsten Quartalen nicht über mangelnde Arbeit zu beklagen haben. Der einzige Wermutstropfen des zinsbedingten Wohnbaubooms dürfte für die Bauwirtschaft sein, dass man damit zum Teil auf Halde baut. Die Baubranche weiss nur zu gut, dass am Schluss sie selbst die Leidtragende ist. Denn letztlich gilt es, zuerst die Leerstände abzubauen, bevor neue Flächen erstellt werden.

Für Immobilieninvestoren wird es eng

Für Immobilieninvestoren wird der Umgang mit Leerständen die kommenden Quartale – ja sogar Jahre – dominieren. Vorwärtsstrategien mit Totalsanierungen beheben das Problem nur partiell und nur dann, wenn die Objekte, wegen schlechten Zustands, leer stehen. Da die aktuellen Leerstände nicht durch einen konjunkturellen Abschwung bedingt, sondern die Folge eines weltweiten geldpolitischen Experiments mit bisher ernüchternden Resultaten sind, dürfte die Ausgangslage beim Abschluss etwaiger Sanierungen nicht besser, sondern eher noch schlechter sein.

Vermarkter haben Hochkonjunktur

Für Immobilienvermarkter dagegen sollte die aktuelle Entwicklung auch Vorteile bieten. Wenn sich Flächenangebote nicht mehr automatisch vermieten lassen, wächst der Bedarf nach professioneller Hilfe. Speziell für Vermarkter, welche die 1990er-Jahre miterlebt haben, dürften gute Zeiten anbrechen.

Mieten werden sinken

Denn wir nähern uns unweigerlich den hohen Leerstandszahlen von damals. Die Immobilienmakler können sich auf ihre damaligen Rezepte besinnen, um Mieter für leer stehende Flächen zu gewinnen. Spätestens wenn auch die Makler am Ende ihres Lateins sind, wird verstärkt das passieren, was auf Märkten mit Überangeboten passieren muss: Die Mieten werden sinken.