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Die Credit Suisse sieht keine Gefahr einer Blase am Schweizer Immobilienmarkt

Dienstag, 29.09.2015

Wer in Schweizer Immobilien investiert, kann von ihren defensiven Qualitäten profitieren. Das Aufwärtspotenzial ist zwar geringer, doch werden sie weniger in Mitleidenschaft von Börsenturbulenzen gezogen, wie etwa im August 2015. Die Preise am Markt kommen teilweise dennoch ins Rutschen.

Die Volatilität an den Finanzmärkten ist in den letzten Wochen gestiegen. Der Schweizer Immobilienmarkt entwickelte sich derweil unspektakulär. Die Liegenschaftspreise vermochten die Niveaus aufgrund der Negativzinsen und des verstärkten Anlagedrucks zu halten oder haben gar nochmals zugelegt. Dies obwohl auf den Mietermärkten die besten Zeiten vorüber sind. Das gilt sogar für den Geschäftsliegenschaftsmarkt, der trotz klar sinkender Mietpreistrends kaum mit rückläufigen Preisen konfrontiert ist, so das Fazit der Credit Suisse in ihrem aktuellen Immobilienmonitor Schweiz für das 3. Quartal 2015.

Die geringere Bautätigkeit entpuppt sich als Konsolidierung auf hohem Niveau

Nachrichten über eine geringere Bautätigkeit hätten sich bei näherem Hinsehen als Konsolidierung auf hohem Niveau entpuppt. Von einem Einbruch könne kaum die Rede sein. Unterstützung komme vor allem vom Mietwohnungsbau, der keineswegs rückläufig sei. Eine verstärkte Entwicklungstätigkeit seitens institutioneller Investoren und der anhaltende Verlagerungstrend vom Eigentumswohnungs- hin zum Mietwohnungsbau sorgten für eine fortgesetzt hohe Produktion von Mietwohnungen, so die Credit Suisse.

Auf dem Mietwohnungsmarkt wächst langsam ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Diese Produktion von Mietwohnungen ist letztlich auch verantwortlich für die von der Credit Suisse erwartete Zunahme der leer stehenden Mietwohnungen. Der Anstieg der Leerstandsziffer auf 1.19%, der hauptsächlich auf das Konto von Mietwohnungen geht, widerspiegle das langsam wachsende Ungleichgewicht, das sich auf dem Mietwohnungsmarkt zwischen Angebot und Nachfrage aufbaue.

Die Kritik, die sich zuweilen an den Erhebungsmethoden und der Stichtagsabhängigkeit der Leerstandsdaten entzünde, dürfe hier auch einmal relativiert werden, wie die Credit Suisse schreibt. So schlecht seien diese Daten nicht. Wer mit ihnen arbeite, der wisse, dass weniger die Niveaus als vielmehr die Entwicklungen der Leerstände über die Zeit ein sehr verlässliches Bild lokaler Verhältnisse zeichne. Ihre volle Aussagekraft entfalteten Leerstandsdaten aber erst in Kombination mit weiteren Angaben über Angebotsziffern, Insertionsdauern und Beobachtungen der Preisentwicklung. Das habe generell auch für die Beurteilung der Frage nach einer Blasengefahr auf dem Markt für Wohneigentum Gültigkeit. 

Rückläufige Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wirkt Risiko künftiger Preiseinbrüche entgegen

Auch da gelte es, ein ganzes Spektrum von Indikatoren beizuziehen und nicht nur die reine Preisentwicklung zu beobachten. So wirke etwa die rückläufige Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern dem Risiko künftiger Preiseinbrüche entgegen. Letztere seien im In- und Ausland vor allem dann zu beobachten gewesen, wenn sich hohe Überangebote zu übertriebenen Preisentwicklungen gesellt hätten. Weder das eine noch das andere sei derzeit der Fall, wie die Credit Suisse betont.

Abschwächung des Preiswachstums setzt sich fort

Die Transaktionspreisindizes deuteten ausnahmslos auf eine fortgesetzte Abschwächung des Preiswachstums hin. Und was die Zahl innert Jahresfrist bewilligter Wohnungen im Eigentum betreffe, notiere man aktuell die Hälfte dessen, was man noch im Herbst 2007 habe beobachten können. Dies reiche in Anbetracht der hohen Bewertungen zwar noch nicht für eine Entwarnung aus, spreche aber immerhin für eine etwas gelassenere Beurteilung.

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