Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 1. Quartal 2015 bei 1,31 Punkten und damit in der Risikozone. Der Index stieg gegenüber dem Vorquartal geringfügig um 0,03 Punkte. Die reale Preissteigerung bei Eigenheimen betrug 3.1% gegenüber dem Vorjahr. Vor allem der nochmalige Anstieg der Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Investitionsobjekte trieb den Index nach oben. Andererseits dämpften die (noch) robuste Einkommensentwicklung ebenso wie das relativ moderate Wachstum der Hypothekarvolumen die Risiken auf dem Immobilienmarkt.

Ein Ende der Preissteigerungen ist absehbar

Der anhaltende Anstieg der Angebotspreise dürfte in den nächsten Quartalen zu Ende gehen. Der Anstieg der Leerstände bei Neubauten von 5% 2012 auf aktuell über 8% ist ein deutliches Signal der harzenden Absorption auf dem Eigenheimmarkt. Auch dürften die gedämpften Wachstumsperspektiven wegen des starken Frankens sowie die steigende Arbeitslosigkeit im Laufe des Jahres 2015 sowohl bei der Einkommens- als auch bei der Lohnentwicklung zu spüren sein.

In den Preisdaten wird dies aber erst mit Verzögerung sichtbar werden, da die Angebotspreise der tatsächlichen Entwicklung hinterherhinken. Aktuell zeigen aber auch die Transaktionspreise noch keinen Rückgang auf breiter Front.

Negativzinsen machen Rückzahlung von Hypotheken attraktiv

Die UBS-Ökonomen erwarten, dass sich auch das Wachstum der Hypothekarvolumen weiter verlangsamen wird. Denn Negativzinsen auf sicheren Anlagen wie Staatsanleihen und die geringe Entschädigung für risikoreichere Investitionen machen den Schuldendienst zunehmend unattraktiv. So dürfte die Rückzahlung von Althypotheken für viele Haushalte im gehobenen Einkommenssegment eine lohnende Alternative zu Investitionen auf den Finanzmärkten sein.

Zudem können bei Investitionsobjekten an Toplagen die langfristigen Fremdfinanzierungskosten in Extremfällen bereits über den tatsächlichen Nettorenditen nach Abschreibungen liegen, wodurch eine Fremdfinanzierung die effektive Eigenkapitalrendite sogar schmälert.

Die Gefahren- und Monitoring-Regionen nehmen ab

Im Jahr 2014 stagnierten die Preise in drei Vierteln aller Schweizer Wirtschaftsregionen oder waren rückläufig. Diese Entwicklung verändert nun auch die Gefahrenkarte. Die Region Martigny wird von der Gefahrenregion zur Monitoringregion abgestuft. Das Linthgebiet und die Region Gros-de-Vaud werden nicht mehr als Monitoringregionen geführt, da sich dort die Preisdynamik sehr stark abgekühlt hat.