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Der Schweizer Immobilienmarkt ist nach wie vor attraktiv

Donnerstag, 06.07.2017

Die Aktienperformance von kotierten Immobiliengesellschaften schlug den Leitindex SMI 2016 deutlich. Investoren erzielen gute Dividendenrenditen und Immobilienportfolios wurden aufgewertet. Doch die Zukunft birgt Risiken.

Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich auch 2016 sehr attraktiv und dynamisch präsentiert. Während der Leitindex SMI der Schweizer Börse im letzten Jahr einen Rückgang um 7% verzeichnete, legten die zwölf vom Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen Ernst & Young (EY) untersuchten kotierten Schweizer Immobilienfirmen 14% an Wert zu. Die Attraktivität der Aktien dieser Gesellschaften kann insbesondere mit der hohen Dividendenrendite von durchschnittlich 3.9% erklärt werden. Dies zeigt die neue Immobilien-Investmentstudie «Weiterhin heiter mit hohen Wolkenfeldern» von EY.

Wert von vielen Büro- und Wohnimmobilien ist erneut gestiegen

Neben Aktienkursen und Dividendenrendite ist 2016 auch der Wert der entsprechenden Büro- und Wohnimmobilien erneut gestiegen. Dies schlug sich in einer durchschnittlichen Aufwertung der Portfolios der untersuchten Gesellschaften in der Höhe von 2.2% nieder. Diese Aufwertung wurde vorwiegend durch die nochmals tieferen Diskontierungssätze getrieben, die im Schnitt pro Unternehmen im Vergleich zu 2015 um 26 Basispunkte auf 4.2% gesunken sind. Die Diskontierungssätze liegen immer noch deutlich über den auf dem Transaktionsmarkt beobachtbaren Anfangsrenditen. Claudio Rudolf, Head Real Estate bei EY, folgert daraus, dass die untersuchten Unternehmen ihre Immobilienportfolios grundsätzlich konservativ bewerten.

Leerstände haben sich sehr unterschiedlich entwickelt

Im Gegensatz zur eindeutig positiven Entwicklung der Aktienkurse zeichnete sich beim Anteil der leerstehenden Büros und Wohnungen per Ende 2016 kein eindeutiges Bild ab – die Leerstände der einzelnen untersuchten Immobiliengesellschaften haben sich sehr unterschiedlich entwickelt. Über alle Gesellschaften hinweg betrachtet betrug die Leerstandsquote im Schnitt 8.1% und war somit tiefer als per Ende 2015.

Anfangsleerstände im Wohnbereich haben sich erhöht

Bei fertiggestellten Neubauten werden vermehrt auch im Wohnbereich erhöhte Anfangsleerstände registriert. Laut Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Hospitality and Construction bei EY Schweiz, sieht den Grund in der weiterhin regen Bautätigkeit. So bleibe es auch in Zukunft eine Herausforderung, die Leerstände niedrig zu halten. Er rät den Immobiliengesellschaften, diese aktiver zu bewirtschaften. Mögliche Massnahmen dazu seien tiefere Mieten, mietfreie Zeiten oder Beteiligungen der Immobilieneigentümer an Aus- und Umbauarbeiten der Mietenden.

Unternehmen sind solide finanziert

Der Eigenkapitalanteil der zwölf untersuchten Immobiliengesellschaften betrug im Durchschnitt 47%, wobei die meisten Unternehmen per Ende 2016 eine Eigenkapitalquote von 40% bis 50% auswiesen. Mit diesem hohen Eigenkapitalanteil verfügten die Schweizer Immobilienfirmen über krisenresistente Bilanzen und seien für künftige Marktkorrekturen gut gewappnet, betont Daniel Zaugg.

Markt fordert günstigeren Wohnraum

Tatsächlich ändern sich die Bedürfnisse des Marktes. So wurde im ersten Halbjahr 2017 eine rückläufige Nachfrage nach Mietflächen für Büros und Ladenlokalen verzeichnet. Auch stehen derzeit unter anderem günstiger Wohnraum und spezifische Angebote für Studierende weit oben auf der Prioritätenliste von Investoren.

Zunehmende Regulierungsdichte stellt ein Risiko dar

Hinzu kommt, dass die zunehmende Regulierungsdichte nun auch den Immobilienmarkt erreicht hat und ein nicht zu unterschätzendes Risiko darstellt. Zu diesem Zuwachs an Regulierungen haben unterschiedliche Entwicklungen beigetragen; EY führt insbesondere strengere Raumplanungsgesetze und Bauauflagen an, mögliche Beschränkungen für Personen aus dem Ausland, die Schweizer Liegenschaften erwerben möchten («Lex Koller»), verschärfte Eigenkapitalvorschriften in Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie oder die kürzere Frist zur Rückzahlungen von Hypothekarschulden.

Tiefe Finanzierungskosten und Mangel an Anlagealternativen heizen Markt an

Claudio Rudolf blickt dennoch positiv in die Zukunft: «Kurz- und mittelfristig wird sich das aktuelle Tiefzinsumfeld nicht signifikant ändern. Positive Kursentwicklungen, gepaart mit hohen Dividendenrenditen und günstigen Finanzierungskonditionen sowie auch der Mangel an Anlagealternativen, machen den Schweizer Immobiliensektor deshalb weiterhin sehr attraktiv.»

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