Der Schweizer Immobilienmarkt birgt nach wie vor Risiken

Die Preise für Eigentumswohnungen sind im 3. Quartal 2016 weiter angestiegen. Das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken wuchs dagegen unterdurchschnittlich. Die Mieten waren das dritte Quartal in Folge rückläufig.

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 3. Quartal 2016 bei 1,35 Indexpunkten in der Risikozone. Gegenüber dem leicht revidierten Wert des Vorquartals blieb der Index unverändert. Die Unterindikatoren zeigten sich hingegen uneinheitlich. Das Kauf-Mietpreis Verhältnis stieg stark an, während das langsamere Wachstum der Hypothekarverschuldung weiter dämpfend wirkte.

Eigenheime verteuern sich weiter, Mieten werden günstiger

Aktuell werden 29,4 Jahresmieten benötigt, um ein vergleichbares Eigenheim zu erwerben. Der Indikator überstieg damit den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 1989. So legten die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 1.1% zu – dies ist die stärkste Zunahme der Angebotspreise seit Mitte 2012. Die Mieten hingegen waren aufgrund gestiegener Leerstände das dritte Quartal in Folge rückläufig.

Abhängigkeit der Binnenkonjunktur vom Immobilienmarkt nimmt zu

Auf dem Mietwohnungsmarkt herrscht ein Überangebot, was einem graduellen Anstieg der Bauinvestitionen in den letzten Jahren zuzuschreiben ist. Die Bauinvestitionen wurden zudem für das Jahr 2015 deutlich nach oben revidiert und zeigen nun eine weitere Zunahme der volkswirtschaftlichen Bedeutung der Bauwirtschaft. Seit dem Tiefstand 2009 ist der Anteil der Bauinvestitionen von 8.1% auf 9.5% des Bruttoinlandprodukts angestiegen. Die Werte liegen zwar weiterhin deutlich unter den Spitzenwerten der 1980er Jahre, sind aber ein Indikator für die stärkere Abhängigkeit der Binnenkonjunktur vom Immobilienmarkt.

Haushaltsverschuldung wächst nur langsam

Das Volumen der ausstehenden Haushaltshypotheken stieg gegenüber dem Vorjahr unverändert um 2.7% und wuchs damit weiterhin unterdurchschnittlich. Auch fiel die Einkommensentwicklung im laufenden Jahr wieder besser aus als im Vorjahr. Die positive konjunkturelle Entwicklung konnte damit den Anstieg der nominalen Eigenheimpreise ausgleichen.

Gesunkene Nutzungskosten stützen den Eigenheimmarkt

Die nochmals gesunkenen Hypothekarzinsen hielten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf hohem Niveau aufrecht. So sind die Nutzungskosten (Zinskosten, Unterhalt und Rückstellungen) eines Eigenheims im Vorjahresvergleich um knapp 4% gefallen. Die hohe Nachfrage nach Eigentum zeigt sich auch an der geringen Zahl leerstehender Eigenheime, die im Gegensatz zu den Mietwohnungen in diesem Jahr kaum gestiegen sind. Der Trend zu einer Stabilisierung der Eigenheimpreise setzte sich aber weiterhin fort.

Eigenheimpreise dürften sich kaum weiter beschleunigen

Teuerungsbereinigt liegen die Preiswachstumsraten unter den Werten des Vorjahres und die Immobilienexperten der UBS erwarten keine weitere Beschleunigung in den nächsten Quartalen.

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