Die im Januar 2015 von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) flankierend zur Aufhebung der EUR/CHF-Wechselkursuntergrenze eingeführten Negativzinsen haben die Attraktivität der Immobilienrenditen beträchtlich erhöht. Die Nullverzinsung langfristiger risikoarmer Anlagen, etwa von 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen, und die Angst vor Negativzinsen treiben Investoren in Immobilien und lassen die Preise steigen, weil kaum Anlagealternativen mit ähnlich vorteilhaften Risiko-/Ertragskombinationen existieren.

Auch der Mietwohnungsmarkt baut einen Angebotsüberschuss auf

Dieser Kapitalzufluss hat gemäss den Ökonomen der Credit Suisse jedoch auch Schattenseiten. Er beschleunigt den Trend zum Überangebot. Dies gilt umso mehr, als Zweitrundeneffekte des Frankenschocks die Flächennachfrage negativ beeinflussen werden. Auf den Geschäftsflächenmärkten hinterlässt der Immobilienzyklus in Form steigender Leerstände bereits unübersehbare Spuren, wie die Ökonomen der Credit Suisse in der heute veröffentlichten Studie «Immobilienmarkt 2015 – Strukturen und Perspektiven» zeigen.

Wohneigentumsmarkt setzt seinen Kurs auf eine sanfte Landung fort

Alle Zeichen sprechen dafür, dass sich mit einiger Verzögerung auf dem Mietwohnungsmarkt ein ähnlicher Angebotsüberschuss aufbaut. Die geringsten Auswirkungen werden gemäss der aktuellen Studie auf dem Wohneigentumsmarkt erwartet, der seinen Kurs auf eine sanfte Landung hin beibehält.

Phase hoher Stabilität auf dem Immobilienmarkt neigt sich dem Ende zu

Der Frankenschock beschleunigt eine Entwicklung, die sich bereits vor der Aufgabe der EUR/CHF-Wechselkursuntergrenze auf dem Schweizer Immobilienmarkt abgezeichnet hat: Die Phase hoher Stabilität neigt sich dem Ende zu. Der klassische Immobilienzyklus kehrt zurück. Dieser Prozess dürfte sich insofern beschleunigen, weil einerseits die Binnenkonjunktur vom Frankenschock in Mitleidenschaft gezogen wird, was die Flächennachfrage reduziert. Andererseits fliesst nun noch mehr Kapital in die Immobilienmärkte. Denn die von der SNB eingeführten Negativzinsen treiben Investoren unweigerlich in den Immobilienmarkt, erhöhen die Investitionen in neue Immobilienentwicklungen und dehnen damit das Flächenangebot zusätzlich aus.

Aus Anlegersicht führt an Immobilien trotzdem kein Weg vorbei

Die Einführung von Negativzinsen hat Konsequenzen auf die Anlagestrategie privater und vor allem auch institutioneller Anleger. Sichere Staatsanleihen liefern kaum noch positive Renditeerträge und liquide Mittel drohen mit Negativzinsen belastet zu werden. Vor diesem Hintergrund sind Immobilienanlagen ein gesuchtes Substitut.

Nach der erneuten Zinssenkung der Nationalbank sind die Renditeunterschiede von Immobilienanlagen gegenüber risikoarmen Anlagen auf rekordverdächtige Niveaus geklettert. Die Angst vor Negativzinsen und der Mangel an Anlagealternativen lässt Anleger ihre teilweise zuvor gehegte Vorsicht gegenüber Immobilienanlagen ablegen, zumal in den nächsten Quartalen weder mit starken Zinsanstiegen noch mit einem übermässigen Nachfrageeinbruch zu rechnen ist.

Gut beobachten lässt sich dies daran, dass sich im Januar die Kluft zwischen den von den Ökonomen der Credit Suisse geschätzten und den beobachteten Aufpreisen für indirekte Immobilienanlagen aufgrund der grossen Investorennachfrage innert kürzester Zeit geschlossen hat. Die Preise für direkte Immobilienanlagen dürften im aktuellen Negativzinsumfeld weiter steigen und die Renditen spiegelbildlich sinken, ungeachtet von Überangebotstendenzen und rückläufigen Flächenerträgen. Damit einher geht eine zunehmende Entkoppelung der Immobilienpreise von ihren fundamentalen Ertragswerten. 

Vor allem in Zürich und Genf hat sich ein Überangebot an Büroflächen aufgebaut

Die erwartete Eintrübung der Flächennachfrage aufgrund des Frankenschocks trifft den Büroflächenmarkt in einem ungünstigen Zeitpunkt. Trotz eines soliden vierjährigen Wirtschaftswachstums (2011–2014) in der Bandbreite von 1% bis 2% hat sich vor allem in Zürich und Genf ein Überangebot an Büroflächen aufgebaut, das sich landesweit auf über 1 Mio. m² summiert. Der Hauptgrund hierfür ist, dass die Flächennachfrage nach 2009 insbesondere von Binnenbranchen wie dem Gesundheits- und Unterrichtswesen sowie der öffentlichen Verwaltung mit geringeren Flächenansprüchen und Zahlungsbereitschaften geprägt war.

Angebotsüberschuss fällt lokal sehr unterschiedlich aus

Weil die Absorption der Neubauten lange Zeit problemlos verlief, reagierte der Markt nicht schnell genug auf die veränderten Nachfragebedürfnisse. Das Resultat ist ein Angebotsüberschuss, der lokal sehr unterschiedlich ausfällt. Toplagen wie zum Beispiel Bahnhofstandorte in den Grosszentren können sich weiterhin gut behaupten. Unter Druck sind hingegen teure Innenstadtlagen und nicht optimal erschlossene Lagen ausserhalb der zentralen Geschäftsviertel. Hier dürften sich die Leerstände weiter häufen und das Überangebot künftig sogar noch grösser werden.

Anstieg der Leerstände beschleunigt sich

Denn auch wenn der Höhepunkt der Flächenproduktion bereits überschritten ist, bleibt die Bautätigkeit aufgrund des Anlagenotstands, der sich mit der Einführung der Negativzinsen noch verstärkt hat, auf sehr hohem Niveau. Insgesamt bedeutet diese Marktentwicklung beschleunigt steigende Leerstände und noch mehr Druck auf die Büromieten.

Verkaufsflächenmarkt: Der stationäre Handel muss seine Rolle neu definieren

Der Verkaufsflächenmarkt hierzulande ist ebenfalls mit grossen Herausforderungen konfrontiert. Es mehren sich die Anzeichen, dass der Markt dem bis 2011 herrschenden Flächenrausch Tribut zollen muss. Auch wenn es derzeit noch einige Projekte in der Realisierungs- bzw. Fertigstellungsphase gibt, sind hierzulande praktisch keine neuen Vorhaben mehr in der Planungsphase auszumachen. Das spricht Bände. Die Verunsicherung auf Seiten von Investoren wie Mietern, wie der Markt die anstehenden Herausforderungen durch den wachsenden Onlinehandel bewältigen kann, ist gross. Der stationäre Handel muss seine neue Rolle in einer digitalisierten Omni-Channel-Welt erst noch finden. Und dies in einem Geschäftsumfeld, das durch die Frankenaufwertung beileibe nicht weniger anspruchsvoll geworden ist. So erstaunt es nicht, dass jeder vierte Detailhändler im Non-Food-Bereich in der Schweiz seine Verkaufsfläche zu reduzieren gedenkt.

Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt dürfte nachlassen

Die Klage über mangelnden Wohnraum ist weitverbreitet, obwohl bei den Mietwohnungen derzeit die höchsten Leerstände seit 2001 verzeichnet werden. Künftig dürfte die Entspannung verstärkt wahrgenommen werden, weil die Nachfrage ihren Zenit überschritten hat und die Mieter von der Eintrübung des Arbeitsmarktes betroffen sein dürften. Im laufenden Jahr wird eine um lediglich 10% tiefere Zuwanderung den Absatz der neu erstellten Wohnungen zwar nochmals grösstenteils sicherstellen. Mittelfristig dürfte das aber nicht mehr gewährleistet sein.

Wohnungsbau wird im aktuellen Negativzinsumfeld weiterhin forciert

Gemäss den Ökonomen der Credit Suisse dürften von einem fortgesetzten Zuwanderungsrückgang nicht die Regionen mit der derzeit grössten Zuwanderungsdynamik am meisten betroffen sein, sondern vielmehr ländliche Regionen. Hauptverantwortlich für die erwartete Entspannung ist die nach wie vor kräftige Wohnungsproduktion. Weil im aktuellen Negativzinsumfeld der Wohnungsbau weiterhin forciert wird, gehen die Ökonomen davon aus, dass längere Insertionsdauern und ein schwächeres Wachstum der Angebotsmieten – wie sie aktuell beobachtet werden – auch in naher Zukunft Bestand haben werden. Sie sind frühe Signale eines abnehmenden Mietpreisdrucks. Auf breiter Front nachgebende Mieten sind für die nächsten Quartale allerdings noch nicht zu erwarten. Der Markt dreht erst langsam.

Wohneigentum: Eigentumsboom in den günstigeren Segmenten setzt sich fort

Ohne Regulierungsmassnahmen und ohne den dämpfenden Effekt wiederholter Warnungen vor einer Preisblase würde sich der Wohneigentumsmarkt aufgrund der ultratiefen Hypothekarzinsen flächendeckend überhitzen. Anhand von Daten der Kantone Zürich und Aargau zeigen die Immobilienspezialisten der Credit Suisse, wie hohe Preise und ungleich verteilte Vermögen in Kombination mit den insbesondere im Sommer 2012 eingeführten verschärften Eigenmittelanforderungen die Nachfrage nach Wohneigentum dämpfen. Diese «Cohabitation» zwischen Überhitzung und Abkühlung auf dem Immobilienmarkt funktioniert im grossen Ganzen. Doch während das Hochpreissegment weiter leidet, setzt sich der Eigentumsboom in den günstigeren Segmenten fort.

Wohneigentum als Investitionsobjekt gewinnt an Bedeutung

Die Immobilienentwickler sind jedoch vorsichtig geworden. Der Bau von Wohneigentum war letztmals 2001 so gering wie heute. Die Nachfrage für den Eigenbedarf zeigt Sättigungstendenzen, dagegen gewinnt Wohneigentum als Investitionsobjekt im Umfeld von Negativzinsen an Bedeutung, was jedoch nicht ohne Risiken ist.