Die Stimmungslage auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt hat sich nach zwei verhaltenen Jahren wieder verbessert. Der aggregierte Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) notiert über alle Teilnehmergruppen bei 14.8 Indexpunkten (pt.), was einer deutlichen Verbesserung um 20.1 pt. gegenüber dem Vorjahr entspricht. KPMG Schweiz, die den Index jährlich erhebt, führt dies insbesondere auf den Subindikator «Preiserwartung für Anlageimmobilien» zurück. Die Euro-Franken Mindestkursaufhebung durch die Schweizerische Nationalbank im vergangenen Januar und insbesondere die Einführung von Negativzinsen haben Schweizer Immobilien als Anlageklasse neuen Auftrieb verliehen.

Preiserwartungen entkoppeln sich von Wirtschaftsaussichten

Die Umfrageteilnehmer schätzen die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage mit -45.2 pt. (2014: 10.1 pt.) deutlich negativer als im letzten Jahr ein. So gehen über 50% der Befragten von einer Verschlechterung der Wirtschaftslage in den kommenden zwölf Monaten aus.

Die Preisindizes für zentrale Lagen (92.7 pt.) sind indes weiter gestiegen; für die Mittelzentren erwarten die Umfrageteilnehmer wieder eine positive Preisentwicklung (14.5 pt.). Für zentrale Lagen rechnen weniger als 3% mit sinkenden Preisen – für die Mittelzentren ist es ein Fünftel.

Weiter gesunken ist der Index für die erwartete Preisentwicklung in peripheren Lagen. Der Indexwert liegt bei -77.7 pt. und ist somit das vierte Jahr in Folge negativ. Diese Entwicklung lässt einen steigenden Druck auf die Renditen von Immobilien mit guter Lagequalität erwarten. Der vorherrschende Anlagedruck führt dazu, dass die Investoren zunehmend auch Investitionsobjekte mit einem höheren Risikograd sondieren, wodurch sich der Investitionsdruck auch auf die Mittelzentren ausweiten kann.

Preiserwartungen für Wohnliegenschaften erreichen neuen Höchststand

Mit 74.3 pt. hat der Preiserwartungsindex für Wohnen den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 2012 (73.4 pt.) übertroffen. Renditeliegenschaften im Wohnbereich bleiben weiterhin das einzige Nutzungssegment mit einer positiven Erwartung an die Preisentwicklung. Die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien als «sichere Anlage» dürfte nicht zuletzt vom anhaltenden Niedrigzinsumfeld und dem damit einhergehenden Mangel an Anlagealternativen getrieben werden.

Preise für Büroimmobilien könnten weiter korrigieren

Wieder leicht verbessert hat sich die Einschätzung zur Preisentwicklung bei Büroimmobilien. Mit -84.4 pt. notiert der Index aber nach wie vor deutlich im negativen Bereich. Die Umfrageteilnehmer erwarten in den nächsten 12 Monaten weitere Preiskorrekturen für dieses Nutzungssegment. 

Die Preisentwicklung der übrigen kommerziellen Nutzungssegmente (ohne Spezialimmobilien) wird nach einer leichten Entspannung im letzten Jahr wieder negativer eingeschätzt. Die Erwartung an die Preisentwicklung für Spezialimmobilien liegt wieder nahe an der Stabilitätsgrenze und hat sich über die letzten Jahre stetig, aber in kleinen Schritten positiv entwickelt. Diese Entwicklung kann so interpretiert werden, dass den Spezialimmobilien mangels Alternativen in den übrigen Nutzungssegmenten ein gewisses Potenzial als Anlagegruppe beigemessen wird.

Für zentrale Lagen dürfte mehr bezahlt werden

Die gestiegenen Preiserwartungen für zentrale Lagen spiegeln sich auch in der Detailanalyse nach Wirtschaftszentren wider. Der Subindex ist für alle acht Zentren gestiegen. Mit Ausnahme der Regionen Lugano und St. Gallen werden von den Umfrageteilnehmern neu in allen Wirtschaftszentren leicht steigende Preise erwartet.

Adäquate Anlageangebote im Wohnsegment sind knapp

Die Verfügbarkeit passender Anlageobjekte zur Erfüllung der Akquisitionsziele wird über alle Nutzungssegmente im Vergleich zum Vorjahr unverändert eingeschätzt. Für adäquate Angebote im Wohnsegment wird eine weitere Verstärkung der bereits festgestellten grossen Knappheit erwartet. Dies schlägt sich im Index mit einer Veränderung von -126.9 pt. im Vorjahr auf neu -136.0 Indexpunkte nieder.

Das Angebot im kommerziellen Bereich wird als angemessen beurteilt. Leichtverbessern wird sich nach Einschätzung der Befragten das Angebot an passenden Investitionsmöglichkeiten in den Nutzungssegmenten Büro (24.4 pt.) und Gewerbe (9.1 pt.). Für die Segmente Verkauf (-9.0 pt.) und Spezialimmobilien (-38.2 pt.) wird eine moderate Knappheit vorausgesagt.

Risikowahrnehmung ist gestiegen

Rund 58% der Teilnehmenden erwarten für die nächsten 12 Monate eine Erhöhung des Marktrisikos. Dies entspricht einer Erhöhung um 8 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Nach wie vor werden Auswirkungen der Entwicklungen in Europa, Zinsrisiken und schärfere regulatorische Massnahmen als grösste Risikofaktoren identifiziert. Während sich die Risikoeinschätzung einer möglichen Zinsänderung gegenüber den Vorjahren erhöht hat, nehmen die Bedenken bezüglich einer weiteren regulatorischen Verschärfung leicht ab. Dies kann darauf zurückgeführt werden, dass die Branche bereits in der jüngsten Vergangenheit mit einer Vielfalt an regulatorischen Massnahmen konfrontiert wurde.

Zahl der Investoren die Risiken eingehen wollen steigt

Schärfere Regulierungen beschäftigen insbesondere Entwickler, professionelle Investoren und Immobiliengesellschaften. Trotzdem sind 44% der Investoren bereit, in den kommenden 12 Monaten zumindest partiell höhere Risiken bei ihren Immobilieninvestitionen einzugehen, im Vorjahr waren es noch deren 29%.