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Das Tiefzinsumfeld und die anhaltende Zuwanderung stützen den Schweizer Immobilienmarkt

Mittwoch, 15.07.2015

Die Transaktionspreise für Wohneigentum haben sich im Kanton Zürich im 2. Quartal 2015 nochmals leicht erhöht, wenngleich weniger stark als in den vergangenen Quartalen. Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum bewegen sich dagegen kaum.

Nach einem dynamischen Start ins Jahr 2015 stehen die Zeichen im Immobilienmarkt wieder auf Beruhigung. Denn der Frankenschock hinterlässt erste Spuren: Die Schweizer Volkswirtschaft ist im ersten Quartal 2015 leicht geschrumpft; insbesondere Teile der Exportindustrie leiden stark. Die unsicheren Wirtschaftsaussichten und die strengen Finanzierungsregeln dämpfen die Nachfrage nach Wohnimmobilien, wie die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in ihrem «Immobilienbarometer» fürs 2. Quartal 2015 schreibt.

Stützend wirkt weiterhin das Zinsumfeld. Die Hypothekarzinsen sind tief und werden es noch eine Weile bleiben. Unerwartet hoch bleibt die Zuwanderung: Im ersten Quartal 2015 sind deutlich mehr Personen in die Schweiz zugewandert als noch ein Jahr zuvor. Dies gilt insbesondere für den Kanton Zürich. Die Anzahl Freihandtransaktionen im Kanton Zürich ist jedoch stabil und deutet nicht auf einen Einbruch des Marktes hin. Die ZKB rechnet für 2015 sogar mit einer Preissteigerung im Kanton Zürich von 1%.

ZWEX – die Wohneigentumspreise im Kanton Zürich steigen leicht

Der ZWEX-Index bildet die Transaktionspreise im Kanton Zürich ab (1980 Q1 = 100). Er notiert im Zweiten Quartal 2015 bei 277.62 Punkten und erreicht damit einen neuen Höchststand. Gegenüber dem Vorquartal steigt er leicht um 0.6% an.

Der Markt befindet sich seit zwei Jahren – nach einem starken Preiswachstum in den vorangegangenen Jahren – in einer Sättigungsphase. Die Preise erhöhten sich im letzten Quartal sowohl in den Seegemeinden (+0.9%) als auch in den übrigen Gemeinden (+0.4%) daher nur moderat.

Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum tendieren seitwärts

Die Angebotspreise für Stockwerkeigentum wachsen seit gut zwei Jahren langsamer als in den Boom-Jahren zuvor. Im letzten Quartal ist das Wachstum zum Stillstand gekommen: Die Preise lagen schweizweit 0.2% tiefer als im Vorquartal. Im Wirtschaftsraum Zürich gab es eine Nullrunde.

Von einer Trendwende kann noch indes nicht gesprochen werden, wie die ZKB schreibt; dafür seien die Daten der nächsten Quartale abzuwarten. Nach einem schwungvollen Start ins Jahr bewegen sich die Preise im zweiten Quartal aber wieder in ruhigerem Fahrwasser.

Die Angebotsmieten stagnieren

Die Marktmieten werden anhand der Angebotsmieten von homegate.ch gemessen. In der gesamten Schweiz sanken die Marktmieten um 0.1% im Vergleich zum Vorquartal, im Kanton Zürich blieben sie auf dem gleichen Niveau. Im Kanton Aargau lagen sie 0.4% tiefer als im Vorquartal. Der Trend zeigt eine Abflachung der Mietentwicklung: Im Kanton Zürich liegen die Mieten aktuell etwa gleich hoch wie im März 2014.

Die Zuwanderung bleibt hoch

Die Zuwanderung ist angesichts der eingetrübten Wirtschaftsaussichten erstaunlich robust. Im ersten Quartal entsprach die Nettozuwanderung in die Schweiz fast 23‘000 Personen. Dies sind 14% mehr als in der Vorjahresperiode. Noch deutlicher ist diese Entwicklung in Zürich: Mit rund 4‘700 Zugewanderten liegt der Wert 23% höher. Die ZKB geht davon aus, dass dieser positive Nachfragetreiber auf dem Immobilienmarkt auch 2015 Bestand hat. Angebotsseitig weisen die Vorlaufindikatoren (Baugesuche und Baubewilligungen) sowohl für Zürich als auch für die Schweiz auf eine leicht tiefere Bautätigkeit hin.

Freihandtransaktionen sind stabil

Die Anzahl Freihandtransaktionen ist ein Anhaltspunkt für die zukünftige Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Die Zahlen des ersten Quartals 2015 zeigen im Kanton Zürich keine neuen Trends. Saisonbereinigt gab es rund 1‘640 Freihandtransaktionen. Dieser Wert liegt unterhalb der Spitzenjahre, ist aber im Vergleich zum Vorquartal gestiegen. Auch bei den Luxusobjekten ist die Anzahl der Transaktionen stabil. Im ersten Quartal 2015 wechselten 75 Wohnungen und 53 Eigenheime für über 2 Millionen Franken die Hand. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt der letzten Jahre.

Die Hypothekarzinsen bleiben vorläufig tief

Bei den kurz- und mittelfristigen Laufzeiten sind die Hypothekarzinsen in den letzten beiden Quartalen nochmals gesunken. Für eine zweijährige Festhypothek lag der Richtzinssatz per Ende Juni 2015 bei 1.11%, für eine fünf-jährige bei 1.22%. Einzig die langfristigen Hypotheken haben sich im Vergleich zum Vorquartal etwas verteuert. Die ZKB erwartet im laufenden sowie im nächsten Jahr weiterhin sehr tiefe Zinsen. Die tiefen Zinsen werden den Immobilienmarkt weiterhin stützen.

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