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Am Schweizer Immobilienmarkt hat sich ein Wandel vollzogen

Dienstag, 07.03.2017

Der Mietwohnungsmarkt steuert ungebremst in den Abschwung. Die Preise für Mehrfamilienhäuser dürften 2017 aber nochmals zulegen. Anders die Preise für Wohneigentum; die 14-jährige Ära des Preiswachstums ist dort zu Ende gegangen.

Immobilien stehen nach wie vor in der Gunst der Anleger. Der Run auf das «Betongold» zeigt sich etwa im anhaltenden Bauboom von Mietwohnungen, im steigenden Immobilienanteil der Portfolios institutioneller Anleger und in der guten bis ausgezeichneten Performance von Immobilienanlagen im letzten Jahr. Je länger der Run jedoch dauert, desto stärker untergräbt er sein eigenes Fundament, weil die Leerstände ungebremst steigen und die Mieterträge unter Druck geraten, wie die Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2017» der Credit Suisse belegt.

Mietwohnungsmarkt steuert mit Vollgas in den Abschwung

Tatsächlich steuert der Mietwohnungsmarkt gemäss den Ökonomen der Credit Suisse ungebremst in den Abschwung. Ungeachtet steigender Leerstände wird aber weiter in den Schweizer Immobilienmarkt investiert, was die Bautätigkeit im Mietwohnungssegment ungeachtet des Nachfragerückgangs infolge geringerer Zuwanderung ankurbelt. Die Leerstände werden deshalb weiter wachsen, sind die CS-Ökonomen überzeugt. 

Negativzinsen lassen Immobilieninvestitionen attraktiv erscheinen

Der Motor dieser Entwicklung ist das seit über zwei Jahren vorherrschende Negativzinsumfeld. Die tiefen Zinsen sorgen für hohe Renditedifferenzen zu Anlagealternativen und lassen Immobilieninvestitionen nach wie vor attraktiv erscheinen. Diese Konstellation dürfte dazu führen, dass 2017 trotz sinkender Mieten die Preise von Mehrfamilienhäusern nochmals ansteigen.

Struktureller Trend zu tieferer Mieterkaufkraft dürfte anhalten

Die Ökonomen erwarten 2017 dank der graduellen Erholung der Konjunktur vom Frankenschock keinen weiteren Rückgang der Zuwanderung. Dennoch dürfte der strukturelle Trend zu tieferer Mieterkaufkraft anhalten, weil die Zuwanderung vermehrt aus ärmeren Ländern erfolgt und zudem die gut situierten heimischen Haushalte ins Eigentum abwandern. Dem Mietwohnungsmarkt wird dadurch Kaufkraft entzogen.

In den Zentren bleibt Wohnraum dagegen knapp

Die Leerstände dürften damit weiter steigen und die Vermarktung schwieriger gestalten. Der Wettbewerb um den Mieter wird sich entsprechend weiter verschärfen. Während die Risiken für die Vermieter im Markt folglich zunehmen, dürfen sich Mieter folglich über eine einfachere Wohnungssuche und zunehmend tiefere Mieten freuen. In den Agglomerationen dürften sich mittelfristig die Überangebote stärker bemerkbar machen, denn die Bautätigkeit intensiviert sich vor allem in den Agglomerationsgemeinden. In den Zentren, wo Bodenknappheit und eine hohe Regulierungsdichte das Angebotswachstum hemmen, bleibt Wohnraum dagegen knapp.

Wohneigentum ist für viele unerschwinglich geworden

Die Preise von Wohneigentum steigen nicht mehr. Nach 14 Jahren ist das Preiswachstum im Wohneigentumssektor zu Ende gegangen. Trotz leicht sinkender Preise bewegt sich das Eigentumssegment aber in ruhigen Bahnen. Im Unterschied zu den anderen Märkten ist kein Überangebot vorhanden oder absehbar. Die Promotoren von Wohneigentum haben früh erkannt, dass die hohen Preise in Kombination mit den verschärften Finanzierungsrichtlinien die Nachfrage beschneiden und teilweise umlenken werden.

Nachfrage wird sich verstärkt auf das tiefe und mittlere Preissegment konzentrieren

Trotz einer zurückhaltenden Angebotsausweitung wird auch das Marktumfeld bei Wohneigentum nicht einfacher. Eine wachsende Anzahl Haushalte kann die Finanzierung von Wohneigentum aufgrund der gestiegenen finanziellen Anforderungen nicht mehr stemmen. Die tiefen Hypothekarzinsen sind in diesem Sinne für viele Haushalte nur eine optische Täuschung. Damit wird sich die Nachfrage auch im laufenden Jahr verstärkt auf Regionen mit noch bezahlbaren Preisen sowie auf das tiefe und mittlere Preissegment konzentrieren.

Wohneigentumspreise dürften 2017 um etwa 0.5% sinken

In diesen Regionen erwarten die Ökonomen der Credit Suisse weiter steigende Preise. In den Hochpreisregionen sowie generell im Hochpreissegment werden die Preise voraussichtlich weiter fallen – wenn auch mit vermindertem Tempo. Die Immobilienspezialisten der Credit Suisse rechnen für 2017 mit einem Rückgang der Wohneigentumspreise von nicht mehr als 0.5%.

Trend zum Single Living hält an

Einpersonenhaushalte sind in der Schweiz heute die häufigste Wohnform. Daran dürfte sich so schnell nichts ändern. Die Gründe, alleine zu leben, sind vielfältig. Eine eher neue Zeiterscheinung ist, dass Personen trotz einer bestehenden Beziehung bewusst ein Leben im eigenen Haushalt bevorzugen. Zum Trend des Single Living gesellt sich jüngst in der Form von Mikroapartments ein innovatives Wohnangebot, das bezüglich Zeitgeist und Anforderungen optimal auf die Bedürfnisse vieler Single-Haushalte zugeschnitten ist.

Mikroapartments stellen für Investoren eine interessante Anlage dar

Durch die teuren Wohnkosten in den Zentren verlagert sich der Fokus der Nachfrage auf kleinere Wohnungen. Mikroapartments passen hervorragend zum neuen Lifestyle des Minimalismus: Platzsparende technologische Entwicklungen und ein wachsendes Rundum-Dienstleistungsangebot haben den Flächenbedarf reduziert und die Akzeptanz von kleinen Wohnungen erhöht. Für Investoren stellen Mikroapartments eine interessante Anlage dar, da deren Mieterträge pro Quadratmeter höher liegen als bei grösseren Wohnungen und die Zielgruppen sehr vielfältig sind.

Für den Büroflächenmarkt sind die Nachfrageaussichten langfristig unklar

Steigende Leerstände und sinkende Mieten kennzeichnen die Situation auf dem Büroflächenmarkt. Der Abschwung verlangsamt sich jedoch: Die Angebotsquote hat sich insgesamt nicht weiter erhöht und ist in den Grosszentren sogar mehrheitlich gesunken. Zu verdanken ist dies einer leichten Belebung der Nachfrage sowie dem Verschwinden bisher erfolgloser Büroprojekten von den Onlineportalen, wie die Ökonomen der Credit Suisse festgestellt haben. Animiert von den Negativzinsen verharrt die Ausweitung derweil auf dem aktuellen Niveau. Gebaut wird dabei zumeist für den Eigenbedarf, an sehr guten Lagen und vermehrt in mittelgrossen Zentren.

Überangebot dürfte kaum schrumpfen

Angesichts dieser Ausgangslage dürfte das Überangebot kaum schrumpfen. Die Leerstände verlagern sich somit lediglich und konzentrieren sich auf schlecht erreichbare oder veraltete Büroflächen. In den Innenstädten dürfte sich die Situation für die Vermieter graduell verbessern. Ausserhalb der Zentren setzen die Mieten allerdings ihren Sinkflug fort. Zudem sind die langfristigen Perspektiven für die Büroflächennachfrage unsicher.

Der Spardruck infolge des starken Schweizer Frankens zwingt die Unternehmen, ihre Prozesse zu optimieren und die Kosten zu reduzieren. Den Büroflächenmarkt betrifft dies in Form von ressourcenoptimierenden Arbeitsplatzmodellen oder wegfallenden Arbeitsplätzen, die entweder einer Verlagerung ins Ausland zum Opfer fallen oder der Automatisierung. Die Digitalisierung fördert spezifisch die Automatisierung von Bürotätigkeiten. Dabei ist offen, ob durch die digitale Revolution neugeschaffene Tätigkeiten wegrationalisierte Büroarbeitsplätze schnell genug kompensieren werden. Diese müssten langfristig rund einen Fünftel Büroflächen wettmachen, wie die Credit Suisse-Ökonomen vorrechnen.

 
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